Haber

Konut fiyatlarındaki artış için Meclis araştırması talebi

CHP, kiralık ve satılık konut fiyatlarının giderek yükselmesi karşısında Meclis Araştırma Komisyonu kurulmasını istedi.

CHP Adana Milletvekili Burhanettin Bulut tarafından hazırlanan araştırma önergesinde, şu değerlendirmeler yapıldı:

“Maaşının yarısından fazlasını kiraya ödeyen vatandaşın elinde avucunda bir şey kalmamaktadır. Büyükşehirlerde kira göçü başlamış, geliri giderini karşılamayan vatandaş yaşam maliyetinin daha düşük olduğu bölgelere yönelmiştir. Ekonomik buhranda inşaat girdilerindeki maliyet artışı hem yeni inşa edilen evlerin fiyatlarını yükseltmiş, hem de konut üretiminin azalmasına sebep olarak arzın azalmasına ve mevcut evlerin de fiyatlarının artmasına neden olmuştur. Yılbaşından bu yana satılık konut fiyatları yüzde 185, kiralık konut fiyatları ise yüzde 135 oranında artış göstermiştir. Asgari ücretin 5.500 TL olduğu ülkemizde bir çalışanın ev alması imkânsız hale gelmiştir.

“Ev sahipliği oranı, 2020 yılında yüzde 57,8’e gerilemiştir”

TÜİK’e göre, ülkemizde halkın yüzde 42’si kiracı iken yüzde 58’i ev sahibidir. Ülkemiz Avrupa ülkeleri içinde kiracı oranının en yüksek olduğu dördüncü ülkedir. Ülkemizde kirada yaşayan hane sayısı son yıllarda hızlı bir biçimde artmaktadır. 2014 yılında yüzde 61,1 olan ev sahipliği oranı, 2020 yılında yüzde 57,8’e gerilemiştir.

Barınma krizinin patlak vermesinin üzerinden bir yıl geçmesine rağmen sorununun çözümünde bir arpa boyu yol alınamamıştır. Çözüm diye sunulan yüzde 25 kira artış sınırı ev sahibi ile kiracıyı karşı karşıya getirmiştir. Ev sahibi ile kiracı mahkemelik olmuştur. Mahkemelerin dava yükünün yüzde 40’ını kiracı-mal sahibi davaları oluşturmaktadır. Kira tespit ve tahliye davalarında en erken duruşma tarihi Ocak 2023’e verilmektedir.

“TOKİ’nin son 20 yılda ürettiği toplam sosyal konut sayısı sadece 717 bindir”

İktidarın, konut krizine çözüm olarak yeni konut üretileceği ve düşük gelirlilerin ‘kira öder gibi’ ev sahibi olacağına yönelik içi boş vaadi inandırıcılıktan oldukça uzaktır. Toplu Konut İdaresi’nin orta ve dar gelirliler için son 20 yılda ürettiği toplam sosyal konut sayısı sadece 717 bindir.

“Yabancılara yapılan konut satışları 2021’de yüzde 43,5 arttı”

Barınma krizinin bir diğer ayağında da yabancılara satılan/ kiralanan konutların hızlı bir biçimde artması bulunmaktadır. Türkiye’de yabancılara satılan evlerin toplam satışlar içinde oranı yüzde 5’tir. Ancak İstanbul ve Antalya’da yüzde 20’lere kadar ulaşmaktadır. Yabancılara yapılan konut satışları 2021’de önceki yıla göre yüzde 43,5 artarak 58 bin 576 olmuştur.

“Meclis araştırması açılmalıdır”

Ülkemizde konut kiraları ve ev fiyatlarının fahiş bir şekilde artışının nedenlerinin belirlenmesi, alınabilecek önlemlerin tespit edilmesi, barınma krizinin önüne geçmek amacıyla Meclis Araştırması açılmalıdır.” (ANKA)

Haber

Konutta fiyat artışı hız kesti

Leyla İLHAN

Endeksa verilerine göre Türkiye genelinde haziran ayı sonu itibarı ile konut satış fiyatlarında yıllık değer artışı yüzde 182 seviyesinde gerçekleşirken, ortalama konut metrekare satış fiyatı 9 bin 979 TL’ye çıktı. Ancak fiyat artışlarının ay bazında mayısta yüzde 14,7 ile zirveyi gördüğü, bundan sonraki dönemde artışların tek haneye geleceği belirtilirken, ikinci yarıda toplam artışın yüzde 18,7 olacağı öngörülüyor. Yavaşlamada konut kredilerine gelen sınırlamayla birlikte alıcı kitlesinin daralması, piyasada dolaşmaya başlayan fiyatların zirve yaptığı ve bundan sonra artık daha fazla artmayacağı söylentilerinin yanı sıra sektöre yönelik yeni düzenleme olacağı endişelerinin de etkili olduğu kaydediliyor.

“Anlık, günlük değişen fiyatlar olmayacak”

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, önümüzdeki süreçte düşüş değil ancak fiyat artış hızında bir yavaşlama beklediklerini kaydederek, “Artış hızında yavaşlama mutlaka olacak. Merkez Bankası verilerine göre fiyatlar mayısta yüzde 14 arttı. Ancak bu sürdürülebilir değil. BDDK, sıkılaşma politikası ile kredi verilmesini zorlaştırıldı. Temmuzda öyle günlük, haftalık değişen konut fiyatları görmedik fakat geri gelen fiyatlar da olmadı” dedi.

Artık konut fiyatlarında pazarlık payı da oluşmaya başladığına vurgu yapan Maya, “Çünkü alıcı sayısı azaldı. Kredi oranı yüzde 60’a çıktı. Konut alabilmek için yüzde 40 nakit paranız olması gerekiyor. Kredili alımlar eskisi gibi canlı değil. Bu da artış hızını kesti. Önümüzdeki süreçte 3 aylık, sonrasında ise 6 aylık süreçlerle fiyatlarda değişim olacak” diye konuştu.

“Artış yılsonuna kadar yüzde 18,7 olur”

Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt de “Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 9 bin 979 TL, ortalama konut fiyatı 1 milyon 317 bin 228 TL ve konut yatırımının geri dönüş süresi 17 yıl oldu. Fiyat artışlarını ay bazında incelediğimizde mayısta yüzde 14,7 ile zirvenin görüldüğünü, sonrasında artış oranlarının düşüş eğilimine girdiğini görüyoruz. Yani konut fiyatlarında artış devam etmesine rağmen, artış hızı yavaşlıyor” diye konuştu. Ay bazında artış oranlarının önümüzdeki dönemde çift haneli sayılardan tek haneli rakamlara düşeceğini öngördüklerini kaydeden Ögüt, “Türkiye genelini ele alırsak Haziran’da 9 bin 979 TL olan ortalama konut metrekare satış fiyatı aralık sonu itibariyle 11 bin 853 TL’ye seviyesine ulaşacak. 1 milyon 317 bin 228 TL olan ortalama konut fiyatı da 1 milyon 552 bin 743 TL’ye çıkacak. Endeksa verilerine göre Türkiye geneli için 2022 sonuna kadar yüzde 18,7’lik bir artış öngörüyoruz” dedi.

“Üç endişe var”

İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü (İSTEB) Yönetim Kurulu Başkanı Ulvi Özcan, yatırımlık konut alanların son zamanda satma yönünde kendilerini aramaya başladıklarını söyleyerek, “Çünkü fiyatlar zirve yaptı. Ayrıca ‘birden fazla gayrimenkulü olanlara gelir vergisinde zorluk çıkarma ve yabancı alımlarına ilişkin bir kota gelir mi?’ soruları başladı. Dolarda olası yüzde 10’luk bir yükseliş de iç alımları azaltır. Dolayısıyla bunların piyasada fiyatları kırma ve bozma endişesi başladı. Bunlardan biri olma ihtimali dahi piyasayı bozar” dedi.

“3 ile 4 aylık durağanlık olacak”

“Fiyatlarda bir düşüş öngörmüyoruz çünkü sürekli konuta ihtiyaç duyulan bir ülkedeyiz” diyen Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Başkanı İsmail Özcan ise, “Her yıl 600 ile 700 bin konut üretilip satılmak durumunda. Ekonomideki gidişattan dolayı alımlarda belki bir gerileme olabilir, ancak eylül ayında üniversite öğrencilerinin gelmesiyle kiralık konut ihtiyacı artar” dedi. Konut fiyatlarında 3 ila 4 aylık bir durağanlık olsa da, orta ve uzun vadede artacağını düşündüklerini belirten Özcan, “Bu artış enflasyon oranında ya da bir iki puan üzerinde olabilir. Şu anda yavaşlama eğilimi var” yorumunu yaptı.

İstanbul’da m2 fiyatları 22 bin TL’ye çıkar

Görkem Öğüt, haziran sonu itibarıyla İstanbul’da 17 bin 497 TL olan ortalama konut metrekare satış fi yatının aralık sonunda 22 bin 360 TL’ye, 2 milyon 99 bin TL olan ortalama konut fi yatının 2 milyon 593 bin TL seviyesine ulaşacağını söyledi. Antalya’da 14 bin 896 TL olan metre kare satış fi yatının 18 bin 532 TL’ye, 1 milyon 939 bin 220 TL olan ortalama konut fi yatının da 2 milyon 316 bin 500 seviyesine geleceğini belirten Öğüt, “En yüksek değer artışının olduğu bir diğer il olan Mersin’de ise ortalama konut metrekare fi yatı 8 bin 933 TL’den 11 bin 138 TL’ye, ortalama konut fi yatı 1 milyon 339 bin 550 TL’den 1 milyon 704 bin 114 TL’ye çıkacak. Yılsonuna kadar en çok değer artışı yüzde 31 ile Tekirdağ’da gerçekleşecek” diye konuştu.

Haber

Bakan Kurum: Kira ve konut fiyatlarında gerileme olacak

Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, dün yapılan Kabine toplantısının ardından gazetecilerin soruları cevapladı.

Yüksek konut ve kira fiyatlarına ilişkin açıklamalar yapan Bakan Kurum, fiyatlarda suni bir artış gerçekleştiğini, ancak demir ve çimento maliyetlerinde düşüş yaşandığını dile getirdi.

Korona virüs pandemisinden etkilenen küresel tedarik zincirinin yerine oturmaya başladığını ifade eden Bakan Kurum, “Ülkeler üretime geçti, arz arttı. Talep aynı kalınca mecburen fiyat da geri geliyor, onlar da oturuyor” dedi.

“Kira ve konut fiyatlarında gerileme olacak”

Vatandaşları sıkıntıya sokmayacakları mesajını veren Kurum, “Kirada da konut fiyatında da gerileme olacak. Bizim yaptığımız projelerle de buna imkan sağlayacağız. İnşallah vatandaşımızı her işte olduğu gibi konut işinde de açta açıkta bırakmayacağız” diye konuştu.

Hazine arazileriyle ilgili her türlü sübvansiyonu yapmaya devam edeceklerini dile getiren Bakan Kurum, gelecek aylarda kaç dönüm arazi üzerine uzlaşı olduğunun kamuoyuyla paylaşılacağını not düştü.

Öte yandan Bakan Kurum, sosyal konut projesinin Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan tarafından eylül ayında açıklanacağını hatırlattı.

Haber

Muğla’da zirveden dönüş başladı

Leyla İLHAN

Türkiye’de en yüksek metrekare değerine sahip, Bodrum, Marmaris ve Fethiye gibi ilçeleriyle tanınan Muğla’da son dönemde alıcı taleplerinde azalma yaşanırken, fiyatlarda da yüzde 5 gibi bir düşüş başladığı belirtiliyor. Tapusor.com’un30 büyükşehirde 520 ilçeyi mercek altına alan Gayrimenkul Sektörü 1. Yarı Raporu (2022 yılı) sonuçlarına göre, Türkiye’de Haziran 2022 itibariyle konut metrekare değeri en yüksek il yaklaşık 18 bin TL ile Muğla oldu. Muğla’da geçen sene haziran ayında metrekare birim fiyatları 7 bin TL iken bu yıl yüzde 167’lik değer artışıyla 18 bin 843 TL’ye ulaştı. Ocak – Haziran döneminde il genelinde yüzde 99’un üzerinde değer artışı yaşandı. Ocak ayından bu yana Marmaris ve Bodrum’da yüzde 118, Ortaca’da yüzde 117, Fethiye’de yüzde111, Köyceğiz’de yüzde 108 ve Dalaman’da yüzde 102 değer artışı yaşandı.

“Fiyatlarda istikrar yaşanacak”

Muğla ile ilgili değerlendirme yapan CB Artemis Broker’ı Metin Sığırtmaç, son dönemde alıcı taleplerinde azalma yaşandığını belirterek; “Son 1 ayda durağanlık söz konusu. Talepte yaşanan azalma sonucunda müşteriler artık daha katı değil. Bunun neticesi olarak da fiyatlarda yüzde 5’lik bir gerilemeden dahi söz edebiliriz” dedi. Muğla genelinde ilk çeyrekte çok ciddi sorunlar yaşandığına dikkat çeken Sığırtmaç, “Belirli bir rakam üzerinden anlaşma sağlansa bile tapu dairesine gitmeden mal sahipleri satmaktan vazgeçebiliyor ya da fiyat artışı talep edebiliyordu. Bunlar kırılmaya başladı. Talebin azalmasıyla birlikte fiyatlarda stabilizasyon yaşanacak” dedi.

İstanbul’da daire fiyatları 1.5 milyon TL’yi geçti

Tapusor.com’un raporuna göre İstanbul genelinde ortalama metrekare fiyatları 17 bin 832 TL olurken, konut fiyatları Haziran 2022 itibariyle yaklaşık 1.5 milyon TL’yi geçti. İstanbul’da son 1 yılda konut metrekare değeri en fazla artan ilçelerde Asya Kıtası’nın ön plana çıktığı dikkat çekti. Ocak – Haziran 2022’de de Pendik’te yüzde167, Ümraniye’de yüzde148, Sancaktepe’de yüzde143, Kağıthane ve Maltepe yüzde 142, Kartal’da yüzde141 ve Ataşehir’de yüzde 139 değer artışı yaşandı. İstanbul ile ilgili değerleme yapan REMAX PRO Gayrimenkul Uzmanı Onur Poray vatandaşların gayrimenkulü yeniden cazip bir yatırım aracı olarak gördüğünü vurgulayarak, “Geçen yılla kıyasladığımızda talep olarak ciddi bir farklılık yok. Birikimini korumak isteyen vatandaş hem kira getirisi hem de mülk değeri olarak avantaj sağladığı için gayrimenkule yöneliyor. Bunu sadece konut olarak değil arsa ve yazlık yatırımlarında da görebiliyoruz. Talep canlılığını koruduğu müddetçe İstanbul’un en değerli ilçeleri olarak adlandırdığımız bölgelerde fiyatların biraz daha artmasını bekliyoruz” dedi.

İkametgah yasağı Antalya’da satış iptalleri getirdi

Bu yılın ilk altı ayında ortalama yüzde 134’lük artışla konut metrekare değeri en fazla artan iller arasında 2’nci olan Antalya’da, metrekare fiyatları 12 bin 752 TL’ye çıktı. Antalya ilçelerine bakıldığında Haziran 2021 – Haziran 2022 arasındaki 1 yıllık dönemde Kaş’ta yüzde 285, Konyaaltı’da yüzde 262, Kepez ve Döşemealtı’da yüzde 221 ve Muratpaşa’da yüzde 202 değer artışı yaşandı. Antalya’daki artışı değerlendiren KOC Invest Real Estate sahibi Hakan Bora Ukrayna-Rusya savaşının bölgeyi direkt olarak etkilediğini söyleyerek; “Bu nedenle ilk 6 ayda Antalya beklenenin çok üstünde bir performans sergiledi. Bu performans bölge halkında fırsatçılığa varan davranışlara neden oldu. Öyle ki kendisi kiralık bir eve taşınarak oturduğu evi 1200 Euro’dan kiraya veren vatandaşlar var. Bu durum açıklanan ikametgah yasağıyla birlikte bıçak gibi kesildi. Devlet ikamet vermeyince elektrik, su aboneliklerinde yaşanan sorun satışların iptal olmasına neden oldu” dedi.

Konut değeri en yüksek ilçe Beşiktaş

İlçe M2 Fiyatı

Beşiktaş 47 bin 917 TL

Sarıyer 37 bin 660 TL

Çeşme 34 bin TL

Bodrum 33 bin 472 TL

Kadıköy 33 bin 53 TL

Bakırköy 32 bin 579 TL

Kaş 29 bin 839 TL

Adalar 27 bin 924 TL

Üsküdar 26 bin 14 TL

Şişli 25 bin 871 TL

Metrekare değeri en yüksek iller

İl M2 Fiyatı

Muğla 18 bin 843TL

İstanbul 17 bin 832 TL

Antalya 12 bin 752 TL

İzmir 11 bin 962 TL

Balıkesir 8 bin 381 TL

Aydın 8 bin 66 TL

Ankara 7 bin 561 TL

Kocaeli 6 bin 969 TL

Eskişehir 6 bin 811 TL

Bursa 6 bin 679 TL

Haber

Konut inşaatı için finansman çözümlerine ihtiyaç var

Yeni pazar arayışı hızlanmalı

Raporda, Türk müteahhitlerin Ocak-Haziran 2022 döneminde yurt dışında 4,6 milyar dolarlık 132 yeni proje üstlendiğine işaret edilerek, mevcut pazarlarda daha aktif olunması ve yeni pazar arayışının hızlandırılması ihtiyacı vurgulandı. Dış politikada yaşanan son gelişmelerle sektörün deneyiminin yüksek olduğu Birleşik Arap Emirlikleri (BAE) ve Suudi Arabistan pazarlarının öne çıktığı belirtilen raporda, Nijerya, Güney Afrika Cumhuriyeti, Tanzanya ve Gana olmak üzere Sahra-altı Afrika bölgesinin de yakından takip edildiği aktarıldı.

Rusya rekor seviyelerde arttı

Raporda, geçen yıl 11 milyar dolar tutarında rekor seviyede yeni proje üstlenilen Rusya’da, devam eden projelerin 20 milyar dolar tutarında olduğu ifade edilerek, savaş nedeniyle ülkede Avrupa firmalarıyla ortak projelerde aksamaların yaşandığı bildirildi. Savaş kaynaklı belirsizliklerin, sektörün lider pazarında bekleme sürecine girilmesine neden olduğunun altı çizilen raporda, Ticaret Bakanlığının verilerine göre bu yılın 6 ayında Rusya’da toplam tutarı 396 milyon dolar olan 4 yeni proje üstlenildiğine işaret edildi.

Girdi maliyetleri baskı yaratıyor

İnşaat sektöründe yatırımlarda düşüş ve artan girdi maliyetleri sorunuyla birlikte faaliyetlerin yeniden durma noktasına geldiği ifade edilen raporda, maliyet artışlarının konut fiyatları üzerinde yukarı yönlü baskı yaratmaya devam ettiği vurgulandı. Raporda şunlar kaydedildi:

“Sektörde büyümeye dönüş için inşaat yatırımlarında canlanmaya ve öngörülemez düzeyde artan girdi maliyetlerinin yarattığı sorunun çözümüne ihtiyaç duyulmaktadır. Özellikle kamunun yatırım programlarının bu çerçevede yol gösterici olmasına ihtiyaç duyulmaktadır. Bu kapsamda kamu yatırım programında bir önceliklendirme yapılmasında ve ekonomik ve sosyal katma değer yaratacak projelerin tercih edilmesinde yarar görülmektedir.”

Arsa maliyetleri azaltılmalı

Yükseltilmiş olan stopaj ve katma değer vergisinde tevkifat oranlarının en azından eski düzeylerine çekilmesi olduğu kaydedilen raporda şu ifadeler yer aldı: “Yaşanan yüksek maliyet artışlarının ağırlıklı etkisiyle konut fiyatlarında artışla yeni konut üretiminde temkinlilik hatta gerileme izlenmektedir. Olağanüstü bir dönemden geçişin ağırlıklı etkisiyle dengesizliklerin izlendiği piyasa koşullarında orta ve dar gelirli kesim için konut sahibi olmak giderek zorlaşmaktadır. İnşaat imalatını finanse edebilecek çözümler gerekmektedir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının konut fiyatlarında payı yüksek olan arsa maliyetlerinin azaltılmasına yönelik çalışmaları bu açıdan büyük önem taşımaktadır.”

Genel

Gayrimenkul satışları haziranda 1,5 milyonu geçti

Emlak Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, haziran ayındaki satışlar sonrasında konut, işyeri, bina, arsa ve tarla gibi taşınmazlardan oluşan toplam gayrimenkul satış sayısının 1 milyon 537 bin 238 olduğunu bildirdi.

“Satışlardan alınan harç miktarı 18,6 milyar lira”

Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Haziran ayındaki satışlar sonrasında toplam gayrimenkul satış sayısı 1 milyon 537 bin 238 oldu. Geçen yıl ağustos ortasında yakaladığımız satış rakamlarına bu yıl haziran sonunda ulaşmış olduk. Emlak vergilerinde yaşanan artışlar sonrasında, satışlardan alınan harç miktarı 18 milyar 613 milyon 254 bin 267 lira oldu.

İstanbul ilk sırada

İller sıralamasında ilk 6 ay sonunda 216 bin 846 satışla İstanbul ilk sırada yer alırken, Ankara’da 108 bin 731, İzmir’de 88 bin 71, Antalya’da 65 bin 918, Bursa’da 60 bin 163 ve Kocaeli’de 43 bin 672 gayrimenkul satışı gerçekleşti.” diye konuştu.

“Konut kredisi hacmi 347,5 milyar liraya ulaştı”

Özelmacıklı, “Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından yayınlanan haftalık verilere göre 1 Temmuz itibarı ile konut kredisi hacmi 347 milyar 573 milyon liraya ulaştı. 912 milyar 705 milyon liralık tüketici kredileri içinde konut kredilerinin hacmi yaklaşık yüzde 38 oldu.

Kredide sıkıntı var

Lakin son dönemde özellikle kamu bankaları tarafında konut kredilerinde yazılı olmayan sınırlamalar söz konusu. Buna göre birçok kredi talebi ya reddediliyor ya da taşınmazın değerinin çok az bir kısmına kredi veriliyor. Bu konuda emlak işletmeleri olarak da ciddi sıkıntılar yaşıyoruz.” ifadelerini kullandı.

“Bina inşaat maliyet endeksi artmaya devam ediyor”

İHA’nın haberine göre özellikle kat karşılığı ya da hasılat paylaşımlı arsa geliştirme modellerinde de artan maliyetler nedeniyle sıkıntılar yaşandığını ifade eden Özelmacıklı, “TÜİK tarafından açıklanan bina inşaat maliyet endeksi, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 102,32 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi yüzde 126,55 işçilik endeksi yüzde 43,98 arttı. Özellikle son dönemde yapılan asgari ücret düzenlemeleri ile bu orandaki artışlar da artmaya devam edecek.” dedi.

Genel

Küresel konut piyasası duruluyor: Türkiye’yi de etkileyecek mi?

Merkez bankalarının ekonomiyi soğutma çabalarının ardından konut fiyatlarının artış hızı da küresel çapta gerilemeye başladı. Bu gelişmeler Türkiye’deki konut piyasasını nasıl etkileyecek? Sozcu.com.tr araştırdı…

Parasal genişleme ortamında düşük faizli konut kredileri nedeniyle şişen küresel gayrimenkul piyasası, merkez bankalarının yüksek enflasyon karşısında para musluğunu kısmaya başlaması ile soğumaya başladı.

Kredi maliyetlerinin artması ve aşırı yüksek fiyatların talep düşüklüğü yaratması gibi nedenler fiyat artış hızının düşmesinde etkili olurken bunun Türkiye’ye yansıyıp yansımayacağı da merak konusu. Uzmanlar BDDK’nın son aldığı önlemlerle birlikte Türkiye’de de ucuz ve bol kredi vaktinin dolacağı görüşünde.

Uzmanlara göre diğer tüm varlıklara göre konut fiyatlarında da artışlar sürecek ancak reel fiyat bazında piyasa bir miktar dengelenebilir. Ancak konut fiyatlarındaki artış hızı bir miktar dengelense de özellikle alım gücü noktasında zorlanan vatandaşın kredi kullanmadan konut alması çok zor olacağı için soğuyan piyasanın konut edinimi konusunda önemli bir katkısı olmayacağı düşünülüyor.

KÜRESEL KONUT PİYASASINDA NELER OLUYOR?

ABD Merkez Bankası (Fed) başta olmak üzere başlıca merkez bankalarının birkaç yıldır sürdürdüğü düşük faiz politikası sayesinde ve pandemi dönemindeki parasal genişleme ile birlikte kredi maliyetleri düşmüştü. Böylece konut pek çok insan için mantıklı bir yatırım aracı haline dönüştü. Bunun neticesinde de konut fiyatları çok hızlı bir şekilde artmaya başladı.

Ancak küresel ekonominin şiddetli enflasyon, borsa kargaşası ve jeopolitik risklerle boğuştuğu ortamda konut piyasasındaki yükselişin de durulmaya başladığı görüldü. Dünyanın dört bir yanındaki merkez bankaları hızla faiz oranlarını yükseltirken, yükselen borçlanma maliyetleri zaten fiyat düzeyinin aşırı yüksek olduğu piyasada pek çok insanın konut alma hayallerini suya düşürdü.

Bununla birlikte talebin azalması da pek çok ülkede fiyat artış hızını yavaşlattı. Federal Konut Kredisi İpotek Şirketi Freddie Mac’in açıkladığı verilere göre, ABD’de 30 yıllık sabit faizli bir kredi için ortalama faiz oranı, kriz dönemi olarak bilinen 2008 Kasım’daki seviye olan yüzde 5,78’e yükseldi. Bu oran yılın başında yüzde 3,2, bir yıl önce ise yüzde 2,93 seviyelerinde gerçekleşmişti.

KREDİLİ SATIŞLAR DÜŞÜYOR, İNDİRİMLER ARTIYOR

Faiz oranlarındaki bu yükseliş ise konut talebini aşağı çekti. ABD Mortgage Bankacılar Birliği’ne göre 10 Haziran’da sona eren haftada ipotekli satın alma başvuruları bir önceki yıla göre yüzde 16 düştü. Ayrıca ABD’de konut piyasasının önemli göstergelerinden kabul edilen inşaat izinlerinde de bir önceki ayla karşılaştırıldığında yüzde 7’lik bir düşüş kaydedildi.

Dijital emlak sitesi Redfin verilerine göre ABD’de martta fiyatı düşen evlerin toplama oranı yüzde 11 olurken bu oran haziranda daha da artarak yüzde 14 olarak gerçekleşti. Bu da konut piyasasının soğumaya başladığının kanıtlarından biri oldu.

TAHMİNLER: ARTIŞ HIZI YAVAŞLAYACAK

Bununla birlikte uzmanların tahminleri de konut fiyatlarındaki artış hızının yavaşlayacağı yönünde. Freddie Mac tahminlerine göre, 2021’de yaklaşık yüzde 18 artan ABD ev fiyatlarının 2022’de yüzde 10, 2023’te ise yüzde 5 artacağı, yani artış hızının yavaşlayacağı öngörülüyor.

Öte yandan parasal sıkılaşmayı hızlandıran İngiltere’de de konut fiyatlarındaki artış hızının yavaşladığı görüldü. Ülke genelinde konut fiyatları haziranda önceki aya göre yüzde 0,3 artarken, fiyat artış oranının bir önceki ayda kaydedilen yüzde 0,9’dan sert gerilediği görüldü.

Bloomberg Economics araştırmasına göre, İsveç, Yeni Zelanda, Çek Cumhuriyeti, Avustralya, Portekiz ve Almanya’da da konut piyasasının yavaşladığı belirtildi.

TÜRKİYE’YE NASIL YANSIYACAK?

Peki bu fiyat artış hızındaki yavaşlama Türkiye’ye nasıl yansıyacak? Uzmanlar hem kredi maliyetlerinin artması hem de konut alım gücünün azalması nedeniyle talepte yaşanan gerilemenin konut fiyat artışını dengeye getireceği görüşünde.

Merkez Bankası verilerine göre, 2022 Nisan ayında bir önceki aya göre yüzde 10,2 oranında artan konut fiyatları, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 127 artmıştı.

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) verilerine göre, mayısta Türkiye genelinde yıllık ortalama satılık konut ilan fiyatı yüzde 153,9 arttı. Fiyatlar aynı dönemde İstanbul’da yüzde 183,6, Ankara’da yüzde 133,8 ve İzmir’de yüzde 136,2 arttı.

Türkiye’de şu ana kadar yayınlanan verilerde konut fiyat artış hızında gerileme görülmese de uzmanlar kredi faizlerinin mayıs ve haziran ayından itibaren alınan önlemlerle yükselmeye başlayacak olmasından dolayı artışların normale dönebileceği görüşünde.

BANKALAR KREDİ MUSLUKLARINI KISIYOR

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) haziran sonunda konut kredilerine ilişkin yeni karar almıştı. Karara göre, 1. ve 2. el konutlar için konut kredilerinde kredi değer oranı farklılaştı. Değeri 10 milyon TL üzeri olan konutlar için kredi imkanı olmayacak. 2 ile 5 milyon TL arası konutlarda ise yüzde 70 kredi kullanılacak.

Ayrıca Reuters’ın bazı bankacılık kaynaklarından edindiği bilgiye göre, bazı kamu bankaları ikinci el konut kredisi kullanımı üst limitini 150 bin TL’ye kadar düşürdü. Bu hafta içi yayımlanan habere göre, kamu bankalarında şube bazlı kredi miktarı ve kredi sayısı uygulaması ile kredi kullandırmayı azaltıcı önlemler alınmaya başlandı.

Konu hakkında bilgi sahibi üst düzey bir bankacı, “Bazı kamu bankaları konut kredilerinde üst limiti 150 bin TL’ye indirdi. Bazıları ise maksimum 500 bin TL konut kredisi kullandırıyor” dedi.

Ayrıca ödeme güçlüğü, konut fiyatlarının aşırı şişmesi ve bunun yarattığı talep baskısı nedeniyle fiyat artışlarının bir miktar soğumaya başlaması bekleniyor.

‘YÜKSEK ARTIŞ HIZI BİR MİKTAR KIRILIR’

Konuyu Sozcu.com.tr’ye değerlendiren Gayrimenkul değerleme uzmanı Celal Erdoğdu, “Gayrimenkul fiyatları nominal olarak bütün varlıklara paralel bir şekilde artmaya devam edecek. Ancak reel artıştaki yüksek oranlar bir miktar kırılacak” değerlendirmesinde bulundu.

Küresel taraftaki gelişmelere ilişkin, konut fiyat artışlarıyla ilgili Türkiye’de duyulan korkuları diğer ülkelerin de yaşadığını ve buna dair düzenlemeler yaptığını belirten Erdoğdu, “30 yıllık konut kredisi faizlerinde ciddi bir gerileme olmuştu. Ancak son dönemde bu faizler tekrardan 2,5 puanlardan 5,70’lere çıktı. Bu da aslında Amerika’nın alışık olduğu oranlar. Fed’in faiz artırmasıyla bu daha da yukarıya gidecek. Bir dönem Türkiye’de olduğu gibi konut kredisi faiz oranları ucuz kalmıştı” değerlendirmesinde bulundu.

Türkiye’de de  neredeyse 15 günde bir konut piyasasını ilgilendiren düzenlemeler yapılmaya başlandığını hatırlatan Erdoğdu, “Kiralara tavan sınırı, BDDK’nın konut kredilerinde yapmış olduğu düzenlemeler derken, aldığımız geri bildirimlere göre kredi kampanyalarının bitmek üzere olduğuna dair sinyaller alıyoruz” dedi.

Kredilerde daha düşük miktarların onaylandığına yönelik durumlar aldıklarını belirten Erdoğdu, “Bu sinyaller konut kredilerinde kampanya koşullarının bittiğini ve özel bankalar tarafından uygulanan yüzde 2,10-2,15’ten başlayan, 2,40’a kadar giden faiz oranlarının uygulanacağını gösteriyor” diye konuştu.

‘NOMİNAL FİYAT ARTIŞLARI SÜRECEK’

Ödeme güçlüğünün yaratacağı talep baskısının da fiyat artış hızını etkileyeceğini belirten Erdoğdu, “Konut piyasasında ağustos ayından sonra kredili satışların da normal satışların da normal seyirlerine doğru yavaş yavaş gideceğini düşünüyorum” dedi. Erdoğdu son olarak şunları ekledi:

“Gayrimenkul fiyatları nominal olarak bütün varlıklara paralel bir şekilde artmaya devam edecek. Ancak reel artıştaki yüksek oranlar bir miktar kırılacak. Sonsuza kadar reel olarak muazzam bir artış sürdürülebilir değil. Nominal artışın devam edeceğini ve reel artışın normal seyrine gelerek yavaşlayacağını öngörebiliriz.”

Genel

Konut yatırımında ‘riskli yapı’ dönemi

Artan maliyetler ve yüksek taleple fırlayan yeni konut fiyatları, yatırım için konut alacakları riskli yapılara yöneltti. Müteahhitle anlaşma yapılmış ya da kentsel dönüşüme girmesi beklenen 30-40 yaş arasında satışa sunulan yüzlerce konut ilan sitelerinde satışta. Yatırımcılar, bu evleri satın alarak kentsel dönüşüm sonrasında yeni bir konuta sahip olarak kâr etmeyi hedefliyor.

Hürriyet’ten Gülistan Alagöz’ün haberine göre ilan siteleri ve emlak ofislerindeki bu tip evler için “büyük fırsat” ifadesi kullanılıyor. İstanbul’daki ilanlar 500-600 bin liradan başlıyor, lokasyona ve evin büyüklüğüne göre 7-8 milyona kadar çıkıyor. Örneğin, İstanbul Beşiktaş’ta dönüşüm kararı alınmış 3+1 ev için 4 milyon 250 bin lira istenirken, dönüşüm sonrasında fiyatın 9-10 milyon liraya çıkacağı iddia ediliyor. Yapım maliyetinin de 800 bin lira olacağı ekleniyor.

İstanbul Güngören’de ‘kentsel dönüşüm kapıda’ denilerek pazarlanan 2+1 daire için 1 milyon 450 bin lira istenirken, bölgede tamamlanan projelerde yeni evlerin 3.5-4 milyon liradan satışta olduğu belirtiliyor.

“İyi bir araştırma şart”

Dönüşüme girecek konutların yatırım aracı olabileceğini belirten Avukat Hikmet Güngör, bu süreçte imar durumu, müteahhit firmaya ödenecek yapım bedeli ve konut için yapılacak sözleşmeye dikkat edilmesi gerektiğini belirterek şu uyarılarda bulundu:

Ancak satıcının söylediklerine güvenip alım yapmak büyük risk. Böyle bir konut alınacaksa iyi bir araştırma şart. Önce satın alınacak taşınmazın resmi imar durumunu öğrenmeleri gerekiyor. Yani bina yıkılıp yapıldığında ne gibi haklara sahip olunacak bilinmeli. Buna göre müteahhit firma ile anlaşma yapıldığında ek bir ödeme çıkıp çıkmayacağı anlaşılır. Söz gelimi 5 katlı bina yıkılıp yeniden 5 katlı olacaksa, müteahhit payına düşen konut yok demektir. Bu durumda firmaya bir yapım maliyeti ödenecek. Yani evi aldığınız bedelin dışında bir ev parası daha ödemek zorunda kalabilirsiniz. İmar durumu her parselde farklı olabilir. Bu nedenle aynı bölgede yapılan bir yapının emsal gösterilmesi dikkate alınmamalı. Alacağınız evin SİT alanında ya da tarihi esere komşu olması da kritik. Çünkü bu durum süreci ciddi manada uzatıyor. Bir de çok kalabalık site ya da binalar zorluk yaratabilir. Fazla hak sahibi olduğu için anlaşmaya varmak zorlaşabilir. Dönüşümün yapılması için 3’te 2 çoğunluk sağlanması gerekliliği unutulmamalı.

Güngör, söz konusu konutları yapacak olan müteahhit firmasının da iyi seçilmesi gerektiğini belirtti.

 

Genel

Konut balonu sönüyor: Türkiye’de ev fiyatları nasıl etkilenecek?

Parasal genişleme ortamında düşük faizli konut kredileri nedeniyle şişen küresel gayrimenkul piyasası, merkez bankalarının yüksek enflasyon karşısında para musluğunu kısmaya başlaması ile soğumaya başladı.

Kredi maliyetlerinin artması ve aşırı yüksek fiyatların talep düşüklüğü yaratması gibi nedenler fiyat artış hızının düşmesinde etkili olurken bunun Türkiye’ye yansıyıp yansımayacağı da merak konusu.

Sözcü’den Serkan Üstün’ün haberine göre uzmanlar BDDK’nın son aldığı önlemlerle birlikte Türkiye’de de ucuz ve bol kredi vaktinin dolacağı görüşünde.

Uzmanlara göre diğer tüm varlıklara göre konut fiyatlarında da artışlar sürecek ancak reel fiyat bazında piyasa bir miktar dengelenebilir.

Ancak konut fiyatlarındaki artış hızı bir miktar dengelense de özellikle alım gücü noktasında zorlanan vatandaşın kredi kullanmadan konut alması çok zor olacağı için soğuyan piyasanın konut edinimi konusunda önemli bir katkısı olmayacağı düşünülüyor.

KÜRESEL KONUT PİYASASINDA NELER OLUYOR?

ABD Merkez Bankası (Fed) başta olmak üzere başlıca merkez bankalarının birkaç yıldır sürdürdüğü düşük faiz politikası sayesinde ve pandemi dönemindeki parasal genişleme ile birlikte kredi maliyetleri düşmüştü. Böylece konut pek çok insan için mantıklı bir yatırım aracı haline dönüştü. Bunun neticesinde de konut fiyatları çok hızlı bir şekilde artmaya başladı.

Ancak küresel ekonominin şiddetli enflasyon, borsa kargaşası ve jeopolitik risklerle boğuştuğu ortamda konut piyasasındaki yükselişin de durulmaya başladığı görüldü. Dünyanın dört bir yanındaki merkez bankaları hızla faiz oranlarını yükseltirken, yükselen borçlanma maliyetleri zaten fiyat düzeyinin aşırı yüksek olduğu piyasada pek çok insanın konut alma hayallerini suya düşürdü.

Bununla birlikte talebin azalması da pek çok ülkede fiyat artış hızını yavaşlattı. Federal Konut Kredisi İpotek Şirketi Freddie Mac’in açıkladığı verilere göre, ABD’de 30 yıllık sabit faizli bir kredi için ortalama faiz oranı, kriz dönemi olarak bilinen 2008 Kasım’daki seviye olan yüzde 5,78’e yükseldi. Bu oran yılın başında yüzde 3,2, bir yıl önce ise yüzde 2,93 seviyelerinde gerçekleşmişti.

KREDİLİ SATIŞLAR DÜŞÜYOR, İNDİRİMLER ARTIYOR

Faiz oranlarındaki bu yükseliş ise konut talebini aşağı çekti. ABD Mortgage Bankacılar Birliği’ne göre 10 Haziran’da sona eren haftada ipotekli satın alma başvuruları bir önceki yıla göre yüzde 16 düştü. Ayrıca ABD’de konut piyasasının önemli göstergelerinden kabul edilen inşaat izinlerinde de bir önceki ayla karşılaştırıldığında yüzde 7’lik bir düşüş kaydedildi.

Dijital emlak sitesi Redfin verilerine göre ABD’de martta fiyatı düşen evlerin toplama oranı yüzde 11 olurken bu oran haziranda daha da artarak yüzde 14 olarak gerçekleşti. Bu da konut piyasasının soğumaya başladığının kanıtlarından biri oldu.

TAHMİNLER: ARTIŞ HIZI YAVAŞLAYACAK

Bununla birlikte uzmanların tahminleri de konut fiyatlarındaki artış hızının yavaşlayacağı yönünde. Freddie Mac tahminlerine göre, 2021’de yaklaşık yüzde 18 artan ABD ev fiyatlarının 2022’de yüzde 10, 2023’te ise yüzde 5 artacağı, yani artış hızının yavaşlayacağı öngörülüyor.

Öte yandan parasal sıkılaşmayı hızlandıran İngiltere’de de konut fiyatlarındaki artış hızının yavaşladığı görüldü. Ülke genelinde konut fiyatları haziranda önceki aya göre yüzde 0,3 artarken, fiyat artış oranının bir önceki ayda kaydedilen yüzde 0,9’dan sert gerilediği görüldü.

Bloomberg Economics araştırmasına göre, İsveç, Yeni Zelanda, Çek Cumhuriyeti, Avustralya, Portekiz ve Almanya’da da konut piyasasının yavaşladığı belirtildi.

TÜRKİYE’YE NASIL YANSIYACAK?

Peki bu fiyat artış hızındaki yavaşlama Türkiye’ye nasıl yansıyacak? Uzmanlar hem kredi maliyetlerinin artması hem de konut alım gücünün azalması nedeniyle talepte yaşanan gerilemenin konut fiyat artışını dengeye getireceği görüşünde.

Merkez Bankası verilerine göre, 2022 Nisan ayında bir önceki aya göre yüzde 10,2 oranında artan konut fiyatları, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 127 artmıştı.

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) verilerine göre, mayısta Türkiye genelinde yıllık ortalama satılık konut ilan fiyatı yüzde 153,9 arttı. Fiyatlar aynı dönemde İstanbul’da yüzde 183,6, Ankara’da yüzde 133,8 ve İzmir’de yüzde 136,2 arttı.

Türkiye’de şu ana kadar yayınlanan verilerde konut fiyat artış hızında gerileme görülmese de uzmanlar kredi faizlerinin mayıs ve haziran ayından itibaren alınan önlemlerle yükselmeye başlayacak olmasından dolayı artışların normale dönebileceği görüşünde.

BANKALAR KREDİ MUSLUKLARINI KISIYOR

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) haziran sonunda konut kredilerine ilişkin yeni karar almıştı. Karara göre, 1. ve 2. el konutlar için konut kredilerinde kredi değer oranı farklılaştı. Değeri 10 milyon TL üzeri olan konutlar için kredi imkanı olmayacak. 2 ile 5 milyon TL arası konutlarda ise yüzde 70 kredi kullanılacak.

Ayrıca Reuters’ın bazı bankacılık kaynaklarından edindiği bilgiye göre, bazı kamu bankaları ikinci el konut kredisi kullanımı üst limitini 150 bin TL’ye kadar düşürdü. Bu hafta içi yayımlanan habere göre, kamu bankalarında şube bazlı kredi miktarı ve kredi sayısı uygulaması ile kredi kullandırmayı azaltıcı önlemler alınmaya başlandı.

Konu hakkında bilgi sahibi üst düzey bir bankacı, “Bazı kamu bankaları konut kredilerinde üst limiti 150 bin TL’ye indirdi. Bazıları ise maksimum 500 bin TL konut kredisi kullandırıyor” dedi.

Ayrıca ödeme güçlüğü, konut fiyatlarının aşırı şişmesi ve bunun yarattığı talep baskısı nedeniyle fiyat artışlarının bir miktar soğumaya başlaması bekleniyor.

‘YÜKSEK ARTIŞ HIZI BİR MİKTAR KIRILIR’

Gayrimenkul değerleme uzmanı Celal Erdoğdu, “Gayrimenkul fiyatları nominal olarak bütün varlıklara paralel bir şekilde artmaya devam edecek. Ancak reel artıştaki yüksek oranlar bir miktar kırılacak” değerlendirmesinde bulundu.

Küresel taraftaki gelişmelere ilişkin, konut fiyat artışlarıyla ilgili Türkiye’de duyulan korkuları diğer ülkelerin de yaşadığını ve buna dair düzenlemeler yaptığını belirten Erdoğdu, “30 yıllık konut kredisi faizlerinde ciddi bir gerileme olmuştu. Ancak son dönemde bu faizler tekrardan 2,5 puanlardan 5,70’lere çıktı. Bu da aslında Amerika’nın alışık olduğu oranlar. Fed’in faiz artırmasıyla bu daha da yukarıya gidecek. Bir dönem Türkiye’de olduğu gibi konut kredisi faiz oranları ucuz kalmıştı” değerlendirmesinde bulundu.

Türkiye’de de neredeyse 15 günde bir konut piyasasını ilgilendiren düzenlemeler yapılmaya başlandığını hatırlatan Erdoğdu, “Kiralara tavan sınırı, BDDK’nın konut kredilerinde yapmış olduğu düzenlemeler derken, aldığımız geri bildirimlere göre kredi kampanyalarının bitmek üzere olduğuna dair sinyaller alıyoruz” dedi.

Kredilerde daha düşük miktarların onaylandığına yönelik durumlar aldıklarını belirten Erdoğdu, “Bu sinyaller konut kredilerinde kampanya koşullarının bittiğini ve özel bankalar tarafından uygulanan yüzde 2,10-2,15’ten başlayan, 2,40’a kadar giden faiz oranlarının uygulanacağını gösteriyor” diye konuştu.

‘NOMİNAL FİYAT ARTIŞLARI SÜRECEK’

Ödeme güçlüğünün yaratacağı talep baskısının da fiyat artış hızını etkileyeceğini belirten Erdoğdu, “Konut piyasasında ağustos ayından sonra kredili satışların da normal satışların da normal seyirlerine doğru yavaş yavaş gideceğini düşünüyorum” dedi. Erdoğdu son olarak şunları ekledi:

“Gayrimenkul fiyatları nominal olarak bütün varlıklara paralel bir şekilde artmaya devam edecek. Ancak reel artıştaki yüksek oranlar bir miktar kırılacak. Sonsuza kadar reel olarak muazzam bir artış sürdürülebilir değil. Nominal artışın devam edeceğini ve reel artışın normal seyrine gelerek yavaşlayacağını öngörebiliriz.”

Haber

Konut yatırımlarında ‘geri dönüş’ uzuyor

Denge Değerleme’nin DÜNYA için yaptığı araştırma bir konut yatırımının kiraya verilmesi halinde kaç yılda kendini amorti ettiğini ortaya çıkardı. Gayrimenkul, barınma ihtiyacının da ötesinde, ülkemizde her dönemde güvenli liman olarak kabul edilen bir yatırım aracı olarak görülüyor. Bu nedenle her gelir düzeyinden yatırımcının gerek ikamet amaçlı gerekse yatırım amaçlı olarak gayrimenkule yöneldiği biliniyor. Son 1 yılda ise özellikle konut fiyatlarının rekor düzeyde arttığı görülüyor. Talepte ve inşaat maliyetlerinde görülen hızlı yükseliş, konut fiyatlarında ve kiralardaki artışın temel nedenleri olarak dikkat çekiyor.

Ülke geneline yayıldı

Büyükşehirlerden başlayan bu fiyat artışlarının yalnızca büyük şehirlerle sınırlı kalmadığı, ülke genelinde fiyatların makul seviyede olduğu şehirlerde dahi, 3+1 sıfır konutların 1 milyon TL bandına yaklaştığı görülüyor.

Gayrimenkul yatırımının uzun vadeli bakıldığında istikrarlı bir yatırım olmakla beraber riskleri olduğunu da söylemek lazım. Kira artışlarındaki tavan oran, TÜİK tarafından, geçmiş 12 ayın Tüketici Fiyat Endeksinin ortalaması alınarak belirlenirken, yapılan yasal düzenleme ile beraber, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar, enflasyon oranından bağımsız bir biçimde en fazla %25 oranında zam yapabilme yönünde bir sınırlama getirildi.

Ev sahibi-kiracı davaları artıyor

Piyasada boş durumdaki konutların kiraları arz/talep yetersizliği nedeniyle günden güne hızlı biçimde yükselirken, bu durumun bir sonucu olarak mevcut kiralamaların da etkilendiğini, birçok kiracı ile mülk sahibi arasında kira bedellerinin piyasanın çok altında kaldığına yönelik düşüncelerden kaynaklı olarak sorunlar doğduğunu, tahliye ve tespit davalarının yoğun biçimde artış gösterdiği biliniyor. Öte yandan, boş durumda olup, bu sınırlamaya tabi olmadan kiraya verilen konutlar üzerinden değerlendirildiğinde, konut fiyatlarındaki hızlı yükseliş sonucunda, kiralarda da artış olmasına rağmen birçok şehirde yatırımların geri dönüş süresinin uzadığı, yani bir başka deyişle kapitalizasyon oranının düştüğü görülüyor.

Denge Değerleme’nin yaptığı çalışmada, Türkiye’nin 20 büyük şehri incelendi. Çıkan sonuçlar, 20 büyükşehirin 18’inde yatırımların geri dönüş süresinin önemli ölçüde uzadığını ortaya koyuyor. Ülke genelindeki tablonun aksine, Antalya ve Muğla’da ise konutların geri dönüş süresinin kısaldığını, yani kiraların konut fiyatlarından fazla arttığı görülüyor. Bu durumun başlıca nedeninin ise Rusya ile Ukrayna arasında devam eden savaş olduğu belirtiliyor.

Gerek Rus vatandaşlarının gerekse Ukrayna vatandaşlarının savaş sonrası Türkiye’ye, özellikle de Antalya ve Muğla gibi sahil şehirlerine yoğun ilgi göstermesi sonrasında kira fiyatlarının normalin çok üstünde bir şekilde yükseldiğini ve yatırımın geri dönüş süresinin kısaldığı görülüyor.

İstanbul ve İzmir’de durum

İstanbul’un gerek Avrupa Yakası’nda gerekse Anadolu Yakası’nda, çalışmaya ilçelerinin tamamına yakınında kira geri dönüş süresinin önemli ölçüde arttığını ve piyasada kiralık konut sayısının oldukça kısıtlı hale geldiği görülüyor. Dünya genelinde büyükşehirlerde konutların kira geri dönüş süresinin 200-250 ay arasında olduğu bilinirken, İstanbul’un ilçelerinin büyük bir kısmının bu aralığın dışına çıktığı sonucuna varılıyor.

İzmir’in ön plana çıkan ilçeleri incelendiğinde de benzer bir sonuç ortaya çıkıyor. İzmir’in yoğun biçimde göç alması ve konut fiyatlarının hızlı artışı sonucunda kira geri dönüş sürelerinin 250-360 ay aralığına çıktığı görülüyor.

Ankara’da fark daha az açıldı

Ankara’nın ilçelerine gelince, burada da kira geri dönüş sürelerinin uzadığı görülüyor. İstanbul ve İzmir’e kıyasla farkın daha az açıldığı dikkat çekiyor. Ankara’nın çevre ilçelerinin İstanbul ve İzmir’e nazaran genişlemeye ve yeni konut üretimine daha elverişli olması, konut arzının daha kontrol edilebilir durumda olması gibi faktörlere dayanıyor.