Birol BOZKURT

Türkiye’de konut kira fiyatları sorunu toplumsal bir krize dönüşmek üzere. 2018 yılında kurda yaşanan atakla hareketlenmeye başlayan kira fiyatları, 2020 yılında pandemi ile yükselişe geçti. Rusya-Ukrayna savaşı, Afganistan, Pakistan, Körfez ve Kuzey Afrika kaynaklı ağır dış göçün yarattığı talep ve yüksek enflasyon baskısı fiyatları büsbütün denetimden çıkardı. Son olarak zelzele bölgesinden 1 milyon insanın batıya göç etmesi ile kira fiyatları yine uçuşa geçti.

İstanbul’un 4 yıl evvel lüks semtlerde 5 bin civarında olan kira fiyatları 70 bin liralara kadar yükseldi. Bağcılar ve Esenyurt’ta bile kiralar 10 bin liralara kadar yükseldi. Kira fiyatlarının önlenemez yükselişine son vermek için atılan adımlar yetersiz kaldı. Tahlil olarak ‘Değer haritası’ yahut sıkı kontrol önerilirken geçmişte benzeri sorun yaşayan ülkelerin sonuç aldığı daha radikal yaptırımlar gündeme geliyor. Bu ülkelerden biri olan Avusturya’da konutlar bedeline nazaran sınıflandırırken her bir kategoriye tavan fiyatı öngörüyor. İngiltere’de de 1988 tarihli Konut Kanunu sayesinde, hem tahliye kaideleri, hem de kira artışlarına devlet denetimi sağlıyor. Konut uzmanları, Türkiye’de uygulanabilecek model olarak ise Avusturya’yı öneriyor.

Kira fiyatları durdurulamıyor

Yaşanan ağır talep nedeniyle konut fiyatları ve kiralamalarda yaşanan astronomik artış mesken sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getirdi. Konut sahipleri konutlarını daha yüksek kıymetlerden kiralamak için eski kiracılarını çıkarmaya çalışıyor. Kiracılar da bütçelerine uygun kiralık daire bulmakta zorlanıyor.

Emlak değerleme şirketi Endeksa’nın raporuna nazaran Türkiye’de Ocak 2023 sonu prestijiyle konutların kiraları bir evvelki yıla nazaran %176.53 artış gösterdi. Ocak 2023 sonu prestijiyle konut için Türkiye genelinde en fazla kıymet kazanan vilayetler sırasıyla Antalya, Karabük, Denizli, Hakkari, Trabzon oldu.

Fırsatçılar sarsıntıyla yine ortaya çıktı

Deprem felaketiyle sarsılan Türkiye’de bir tarafta eşsiz bir dayanışma örneği yaşanırken, öteki yandan ise fırsatçılar yüzlerini göstermeye devam ediyor.

KONTROLDEN ÇIKTI, DAL TAHLİL ARIYOR

Afet bölgesinden daha inançlı bölgelere yönelik göç ile esasen yıllardır artan kira fiyatlarına yine bir tepe yaşanıyor.

Yetkisiz emlakçılar internet siteleri üzerinden piyasayı domine etmeye çalışıyor. Buna fırsatçı konut sahipleri de eklenince zelzele felaketi sonrası pek çok kentte kiralık konut fiyatlarında yüzde 50’yi aşan, satılık konutlarda ise 50 bin liradan 600 bin liraya kadar ulaşan yükselişler görülüyor.

“İstanbul’da fiyatlar hareketlenecek”

Peki kira fiyatlarında artış sürecek mi? Kira fiyatlarına yönelik bir düzenleme yapılacak mı? Tüm Teşebbüsçü Emlak Müşavirleri Derneği Lideri Hakan Akdoğan, İstanbul’da kira fiyatlarında önemli bir hareketlilik beklediğini söyledi. İstanbul’da birtakım yerlerde düşüş, birtakım yerlerde yükseliş olacağını söyleyen Akdoğan, “Özellikle sarsıntı bölgelerinde, fay sınırı üzerinde olan ilçelerden beşerler konutlarını satıp uzaklaşmak istiyor. Daha emniyetli bölgelerde yahut yeni binalarda fiyatların daha da artacağını düşünüyoruz.Depreme sağlam raporunu alan ya da tahlilini tamamlayan binalarda fiyatlar daha da uçuk bir noktaya gelecek. Kimse yüksek katlı binalarda, zelzele öncesi yapılan binalarda oturmak istemiyor. Az katlı, müstakil ömür sunan yapılarda fiyat çok artacak. Kent merkezlerinde boşalma olabilir. Beşerler Mecidiyeköy Şişli’den feragat edecek. Kentsel dönüşüm kısa müddette olmayacağı için beşerler kent merkezlerinden sarsıntı riski az olan bölgelere kayacak. Bilhassa kiralık tarafı çok hareketlenecek” diye konuştu.

“Büyük kentlerde fiyatlar uçacak”

Emlak ve Yatırım Danışmanı Mert Başaran ise büyük kentlerinde fiyatların uçacağını söylüyor. Başaran, “Sadece İstanbul değil bütün büyük kentlerde fiyatlar uçacak. Zira ülkenin yüzde 15’i yıkıldı. Herkesin muhtaçlığı olacak o bölgede. Parası olmayan ya da orta derece olanlar büyük kentlerin varoşlarında mesken isteyecek. Parası çok olanlar da büyük kentlerde yeterli yerlerde isteyecek. Hasebiyle her yere önemli formda bir talep olacak. Türkiye genelinde bu da fiyatları maalesef artıracak” dedi.

Depremin etraf vilayetlerdeki fiyatları artırdığına dikkat çeken Başaran, “Mersin’de kiralıklar uçtu. Göç hareketliliğinin yaşandığı tüm vilayetlerde fiyatlar yükseliyor. Her yerde İstanbul’da da birebir halde uçacak. Beşerler şu an bir endişeyle tahminen mesken almak istemeyecekler. Bilhassa kiralarda barınma muhtaçlığı inanılmaz olacağı için çok artacak” diye konuştu.

Konutta ani fiyat dalgalanmalarına karşı 3 öneri

Kira fiyatlarında yaşanan astronomik artış durdurmak için ne neler yapılabilir? Dünyada benzeri meselelerin sonrasında ülkelerin neler yaptığına baktığımızda kira kontrolleri ile sorunu çözme yoluna gittiklerini görüyoruz. Pekala Türkiye’de kira kontrolleri sorunu çözer mi? Dünyada kira kontrolü uygulayan ülkelerin modellerini inceledik ve sorunun tahlili için neler yapılabileceğini bölüm temsilcileri ile konuştuk. Birçok gelişmiş ülkede kira kontrolleri uygulandığının altını çizen dal temsilcileri Türkiye’de de kira fiyatlarında yaşanan artışa devletin dur demesi gerektiği görüşünde.

Enflasyonda yaşanan artışla birlikte geçtiğimiz yıl hükümet harekete geçmiş kira artış oranlarına sınırlamaya gidilmişti. 8 Haziran 2022’de yürürlüğe giren düzenlemeyle 1 Temmuz 2023 tarihine kadar kira artışları yüzde 25 ile sonlandırıldı.

Kira kontrolleri dünyada nasıl uygulanıyor diye incelediğimizde bu uygulamanın genel olarak konut buhranlarının sonucu olarak doğduğunu görüyoruz. Hükümetlerin kira denetimlerini kiracılardan çok yüksek kira parası istenmesini ya da topluca konuttan çıkarılmalarını önlemek için tercih ettiğini görüyoruz. Burada kiraların yükseltilmesini belli bir tertibe bağlayarak, meskenden çıkarmayı güçleştirmek ve kiracı-malik bağlantılarını kontrol altına almak amaçlanıyor. Türkiye’de de Anayasa’nın 5. hususunda barınma gereksinimi devletin temel hedef ve misyonları ortasında sayılmış, 35. hususunda ise mülkiyet hakkının kamu faydası emeli ile sonlandırılabileceği belirtilmiştir.

Tüm dünyada konut piyasasında, piyasa düzeneklerinin tam olarak işlememesi ve konut arzının bir anda artırılmasının mümkün olmaması nedeniyle bu çeşit sınırlamalar kaçınılmaz oluyor. Bundan ötürü konut sıkıntısının tahlili ve barınma gereksiniminin karşılanması maksadıyla, toplumun ortak fayda ve çıkarlarının bireyin fayda ve çıkarlarının üstünde tutulabileceği ve hakkın özüne ve ruhuna karşıt olmamak şartıyla mülkiyet hakkına sınırlama getirilebileceği kabul ediliyor. Bu kapsamda devletler vakit zaman taşınmaz kiralama hakkına çeşitli taraflardan sınırlama getiriyor.

“Bölgesel kira kıymet haritaları oluşturulmalı”

İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, Türkiye’de kira fiyatlarında yaşanan artışın da bölgesel cari kira bedellerinin belirlenmesi ve bedel haritalarının oluşturulması gerektiğini söylüyor. Hepşen, “Serbest piyasa iktisadı temelinde sağlıklı ve sürdürülebilir bir konut kira piyasası için öncelikle sağlıklı bir kontrolün olması gerekmektedir. Bu manada geçtiğimiz günlerde gündeme gelen kira kontratların artık e-devlet üstünden yapılması gündeme gelmişti; bunun sistemin kayıt altına alınması açısından çok değerli olduğunu söz edebilirim. Ayrıyeten, değerleme şirketlerinin hazırladıkları raporlara bağlı olarak bölgesel cari kira kıymetlerinin gözlemlenmesi, kıymet haritalarının oluşturulması ve bunların anlık takip edilmesi kontrol açısından kıymetlidir. Öteki taraftan, arsa temin zorluğunu aşmakta bir öteki öncelikli amaç olmalıdır” halinde konuştu.

“Kira tespit raporu orta tahlil olabilir”

Pandemi periyodunda kimi ülkeler enflasyon artışı ve konuta yönelik artan talebi görerek azami kira artışında sınırlamalar getirdiğini söyleyen TSKB Gayrimenkul Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Bu süreçte son bir yıllık periyotta kira uyuşmazlıkları tarafında daha sık talep edilmeye başlanan kira tespit raporu bir orta tahlil olabilir. Değerleme bölümü bu bahsin tam merkezinde yer alıyor. Vergide kayıt dışılığı tedbire ve çabaya yönelik hareket planında da kira mukavelelerinin e-devlette bulunması ve gayrimenkul değerleme bilgi sistemine yönelik atıflar mevcut. Bizim değerleme kuruluşları olarak raporladığımız bilgiler de bu sisteme entegre edildiğinde bölgesel kira rayiç pahaları verisi oluşturulabilecektir. Başka yandan konutu yatırım aracı olarak görmemek ve artan demografik talep ile birlikte arzı artırıcı faktörlerin de kira sayılarında tesirli olduğunu unutmamak gerekiyor” dedi.

“Kira sonlandırması sınıflandırılabilir”

Türkiye’de türel olarak birinci mukavelelerde kira sonlandırmasına ait bir karar bulunmadığını söyleyen Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Lideri Av. Ali Yüksel, “Ancak, konutta kira artışlarını 1.7.2023 tarihine kadar yüzde 25’le sınırlayan Borçlar Kanununa unsur eklenerek, birinci kiralamada sokak rayici getirilmesi mümkündür. Buna nazaran, semtlerin, sokakların ve binaların emlak vergisi ve pahalı konut vergisi belirlendiğine nazaran, kira sınırlamasına ait bir sınıflandırma da yapılabilir. Burada toplumsal konutlar, orta konutlar ve lüks konutlar ile yazlıkları da başka sınıflandırmaya tabi tutmak gözetilebilecektir” sözlerini kullandı.

Kentsel dönüşüm kira talebini artırıyor

Kentsel dönüşümde konut sahiplerinin meskenlerini 90 gün içerisinde boşaltma mecburiliği bölgede kiralık konutlara talebi artırıyor. Riskli binaları boşaltırken konut sahiplerine bin 500 ile 4 bin 500 lira ortasında bir kira yardımı yapılıyor. Kiracılara ise yalnızca taşınma yardımı var. Kentsel dönüşümün başladığı böladurum kira fiyatlarını artırıcı bir tesir yaratıyor. Bu türlü olunca da meskeninde kentsel dönüşüm başlatan konut sahiplerinin kiralık konut bulamamasına yahut yüksek kira ödemek zorunda kalmasına yol açıyor. Kentsel dönüşümün başladığı binada 90 günde meskeni boşaltma koşulu bulunuyor. Bölüm uzmanları bu müddetin 1 yıla çıkması gerektiğini söylüyor. Böylelikle biranda oluşan konut talebinin önüne geçilmesi böylelikle kentsel dönüşümün özendirilmesi hedefleniyor. Türkiye’de nüfusun yüzde 72’si zelzele neslinde yaşıyor. Buna karşın kentsel dönüşümün başladığı 11 yılda bugüne kadar yalnızca yüzde 15 dönüşüm yapılabildi.

Deprem felaketi İstanbul’da iki ilçeyi ön plana çıkardı

İstanbul’da ikamet eden vatandaşlar sarsıntı riskinin daha az olduğu bölgelerdeki konutlara talep gösteriyor. Başakşehir, Arnavutköy üzere ilçeler araştırılırken, 1999 yılı öncesi yapılan konutlara ilgi düştü. Kahramanmaraş’ta meydana gelen 2 büyük zelzelenin akabinde konut piyasasında hareketlilik başladı. İstanbul’da yaşayan vatandaşlar sarsıntı riski daha az olan bölgeleri araştırmaya başladı. Birtakım mesken sahipleri fay sınırına yakın olan bölgedeki konutlarını satılığa çıkardı. Kirada oturanlar ise daha az risk altında olan ilçelerdeki konutlara ilgiyi artırdı. Fay çizgisinden uzaklaşmak isteyen vatandaşlar, Başakşehir ve Arnavutköy üzere bölgelerdeki konutlara istek gösteriyor. 1999 sarsıntı öncesi yapılan konutlara da ilgi düşerken, yeni binalara ilgi arttı.

Dünyada uygulanan kira denetim yöntemleri

Günümüzde kira denetimi hedefiyle kullanılan en yaygın usul olarak sınıflandırma prosedürü ön plana çıkıyor. Bu yolda misal özelliklere sahip konutlara uygulanabilecek en yüksek kira bedelinin ve bu kira bedellerine uygulanacak artış oranları kanun ile belirleniyor. Bu mevzudaki birinci uygulamalarda kira bedeli muhakkak bir yıla nazaran sabitlenirken, daha sonraki uygulamalarda belli bir artış oranı (enflasyon gibi) dikkate alınarak kira bedelinin belirlenmesi temeli benimsenmiştir. Bu formülde taşınmazlara uygulanacak kira bedelleri sonlandırılırken, emsal özellikli taşınmazlar bir küme olarak değerlendirildiğini söyleyebiliriz.

DÜNYADA KIRA DENETİMİ UYGULAYAN DEVLETLER

AVUSTURYA: Avusturya’da 1981 yılında çıkarılan bir kira denetimi kanunu ile taşınmaz kira bedelleri sonlandırılmıştır. Bu kanun ile apartman daireleri A, B, C ve D olmak üzere dört sınıfa ayrılmış ve (taşınmaz maliki ile kiracı ortasında öbür türlü bir muahede olmadığı sürece) her sınıfın metrekare fiyatı aşikâr oranlarda sonlandırılmıştır.

İNGİLTERE: İngiltere’de Birinci Dünya Savaşından beri kira kontrolü uygulanıyor. İngiltere’de birinci dünya savaşında mevcut konutların büyük ölçüde tahrip olması sonucu kira bedellerinde meydana gelen çok yükselişleri engelleyebilmek hedefiyle kira bedellerine sınırlama getirilmiştir. Bu tarihten sonra çıkarılan çeşitli kanunlarla kira bedelleri artışına sınırlama getirilmiştir. Hala yürürlükte bulunan 1988 tarihli Konut Kanunu, hem tahliye sebeplerini, hem de kira artışlarını sınırlamaktadır.

İTALYA: İtalya’da da 1947 yılından bu yana kira denetimi uygulanmaktadır. Bu kapsamda kamu otoriteleri kiraların denetimi maksadı ile sık sık kira mevzuatına müdahalede bulunmaktadırlar. Bu müdahaleler bazen kira bedellerinin dondurulması, bazen tüm şimdiki kiraların mühletinin uzatılması, bazen de kiraya bahis taşınmazların tahliyesini öngören yargı kararının uygulamasının hükümet tarafından çıkarılan kanun kararında kararname ile durdurulması formunda cereyan edebilmektedir.

HOLLANDA: Hollanda’da İkinci Dünya Savaşından bu yana uygulanan kira kontrolü siyaseti kelam hususudur. Bu kapsamda 1979 yılında giren Konut Kiracılığı Yasası; kirası makul bir düzeyden düşük konutlar için kiranın yılda yalnızca bir defa artırılabileceğini, bu artışın devletin belirlediği orandan daha fazla olamayacağını öngörmektedir.

DANİMARKA: Danimarka’da da İkinci Dünya Savaşından beri kira denetimleri uygulanmaktadır. Danimarka’da her belediye bünyesinde, daire özelliklerine nazaran uygulanacak azami kira bedelini belirlemekle misyonlu bir kira denetimi ofisi bulunmaktadır. Bu ofisler tarafından belirlenen kira bedelleri çoklukla taşınmazın pazar pahasını yansıtmamaktadır.

MALTA: Malta’da Konut Kanunu, otoritelere kiracı ile konut sahibi ortasındaki bağlantılara müdahale etme hakkı tanımaktadır. Konut Kanunu’nun 3. hususu kapsamında otoriteler; kamu faydası tarafından gerekli gördükleri durumlarda, muhakkak şahıslara oturma imkanı tanımak maksadıyla konut sahiplerine resmi buyruk verebilmektedirler. Bu kapsamda kiraya bahis taşınmazların kullanımının Toplumsal Konutlar Yöneticiliği tarafından verilen buyrukla taşınmaz malikinden alınarak belirli bir kira bedeli karşılığında kiracılara geçirilmesi kelam konusu olabilmektedir.

ABD: Amerika Birleşik Devletlerinde de (eyaletler ortası farklılıklar görülmekle birlikte) kira denetimleri uygulanmaktadır. Bilhassa v1970’li yıllarda enflasyon oranının çok yükselmesi sonucu başlanan kira denetimleri, bugün kimi eyaletlerde kaldırılmış ya da hafifletilmiş olsa bile hala pek çok eyalette uygulanmaya devam etmektedir. Kiraya mevzu taşınmazlara uygulanan bir kira tavanı bulunmaktadır. Benzeri özellikler gösteren konutlar için her yıl en geç 31 ekim tarihine kadar, temel fiyatlar ve enflasyon oranı dikkate alınarak Kira Heyeti tarafından yayınlanan “yıllık genel düzenleme” ile yine belirlenmektedir.