Site aidatları ile ilgili bilinmeyenler: Bu bedelleri mesken sahibi ödemek zorunda

Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Ali Güvenç Kiraz, mevzuya ait yaptığı değerlendirmede, aidatların, enflasyon, maliyet ve gereç fiyatlarındaki artış; güç maliyetleri, minimum fiyat ve öteki personellik fiyatlarındaki yükselişle belirlendiğini söyledi.

Yetki almadan artırım yapamazlar

Apartman yahut sitelerde bu artışa yönelik oluşan maliyet farklarının ortak masraf biçimindeki aidatlara yansıdığını lisana getiren Kiraz, kelamlarını şöyle sürdürdü:

“Burada dikkat edilmesi gereken birinci bahis yönetici yahut idaresi heyetlerinin aidat artışlarını kesinlikle olağan yahut harikulâde genel heyette yapacakları bütçe yahut ek bütçe ile kararlaştırmalarıdır. Yöneticiler genel suradan yetki almadan aidat artışı yapamazlar. Bu formda yapılan artışlara malikler itiraz edebilirler.

Yine fahiş aidat sayısı belirlenmesi halinde kat malikleri bağımsız kısım toplam sayısının 3’te biri imza toplayarak harikulâde genel heyet toplanma talebinde bulunabilir ve aidatların genel şurada görüşülerek indirilmesini talep edebilir.”

Aidat, kirayı geçerse ortadaki farkı mesken sahibi öder

Kiraz, aidat sayılarına ait bir üst hudut yahut artış konusunda azami bir oran bulunmadığını kaydederek, “Aidat limitlerinde şayet dairede malik kendisi oturuyorsa üst hudut yoktur. Yalnızca kiracı ödediği kira bedelinin üstündeki aidatı ödemekle yükümlü değildir. Örneğin 3 bin TL kira ödeyen kiracı, o sitede aidat 4 bin TL ise 1.000 TL farkı mal sahibine ödettirecektir.” diye konuştu.

,Aidatlarla ilgili son vakitlerde en sık karşılaşılan sorunlar

Ali Güvenç Kiraz, son vakitlerde aidatlarla ilgili en sık karşılaşılan sorunlara ait şu bilgileri verdi:

“Bu meselelerden birincisi, yöneticiler tarafından genel şura yapılmadan aidat artışı gerçekleştirilmesi. Yöneticiler bunu yapamazlar, hukuka alışılmamıştır. Kesinlikle olağan yahut harikulâde genel şurada karar alınmalıdır. Lüks harcamaların aidatlara yansıtılması öteki bir sorun. Yargıtay kararları ile de sabittir ki lüks harcamaları onları isteyen kat malikleri öderler. Örneğin havuza çocuk kaydırağı yapılması, bahçeye çocuk parkı yapılması üzere masraflara bunları istemeyen ve kullanmayan kat malikleri yahut kiracılar katılmak zorunda değildir. Fakat, ‘havuzu kullanmıyorum’ yahut ‘giriş kattayım asansörü kullanmıyorum’ üzere bahislerde birebir durum geçerli değildir. Buralar ortak alan olduğu için geçerli değildir. Asansör yahut havuz üzere ortak alanlara herkes katılmak zorundadır.”

Kiracılar katılmak zorunda

Kiraz, site yahut apartmanlarda kiracıların ödememesi gereken harcama kalemlerinin de kiracılardan talep edilmesinin karşılarına çıkan öteki bir sorun olduğunu kaydederek, kiracıların yalnızca kullanım kaynaklı sarfiyatları ödemekle yükümlü olduğunu, çalışan maaşı yahut SGK primleri, ortak ısınma ve aydınlatma masrafları üzere kalemlere kiracıların katılmak zorunda olduğunu söyledi.

Bu bedelleri konut sahibi ödemek zorunda

Kiraz, “Ancak kullanım kaynaklı olmayan örneğin emekçinin özlük hakları, kıdem ihbar tazminatları yahut asansör değişimi üzere demirbaş nitelikli değişimler yahut güçlendirme, mantolama üzere asıllı tadilat masraflarını mal sahibi ödemek zorundadır.” diye konuştu.

Bir apartman içerisinde ortak alan ve masraflara ait tüm kalemlerin aidat kalemleri olduğuna dikkati çeken Kiraz, “Ancak bina örneğin yıkılıp tekrar yapılacak ise bu artık aidat kalemi değildir yahut binada kat irtifakı çözülene kadar olan tüm masraflar niteliklerine nazaran yahut mal sahibi-kiracı ayrımına nazaran ödenmek kaydıyla aidat kalemlerindendir. Daire içlerinde kat maliklerinin kendi yapacakları kolay tadilat ve tamirlerle alacakları özel hizmetler aidat kalemleri içerisinde sayılmaz.” açıklamasında bulundu.

“Yıllık TÜFE’yi geçen artırıma itiraz mümkün “

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Lideri Ali Yüksel, aidat fiyatlarının artışının kat malikleri heyetinde belirlenebileceğini belirterek, “Kat malikleri konseyi, gelecek yıl içerisinde ortak ana yapıya yapılacak bakım, tamir, sigorta ve yenilik masraflarını kestirimi olarak hesaplar. İşçi varsa maaş, sigorta, tazminat hissesini da bu hesaba ekler. Buna iddiası bütçe denmektedir.” dedi.

Bu sarfiyatların kat maliklerine nasıl paylaştırılacağının değerli olduğunu, idare planındaki prensiplere nazaran aidatların paylaşılacağını, bu planda hangi dairenin yahut iş yerinin ne kadar ödeyeceğinin açıklandığını lisana getiren Yüksel, idare planında rastgele bir karar yoksa aidatı her bağımsız kısmın eşit ödeyeceğini söyledi.

Yüksel, kat maliklerinin ortak bir kararla ya da malik çoğunluğuyla karar alabildiğini, kusurlu hesaplar ya da gereksiz kalemler için (bahçenin yine ağaçlandırılması ya da ağaçların sökülerek beton yapılması gibi) süreçlere maliklerin dava açabildiğini kaydederek, “Zam oranı konusunda maddede açık karar yoktur fakat, yıllık TÜFE oranını geçen bir artırıma itirazın mümkün olduğu söylenebilir.” diye konuştu.

“Kiracı için aidat kira bedelini geçemez”

Ali Yüksel, kat malikleri genel heyetinde aidat tespit edilirken ne kadarının kiracıdan ne kadarının maliklerden isteneceğine dikkati çekerek, şu açıklamalarda bulundu:

“Bu konu bütçe yapılırken belirlenmelidir. Burada rehber idare planıdır. Kat mülkiyeti kanunu bu bahiste açık değil lakin Yargıtay burada kiracının yönetici seçimi, aidat belirleme ve sair idareyle ilgili bahislerdeki kat malikleri şurası kararlarına karşı dava açma haklarının bulunmadığını kabul etmektedir. Lakin kiracının daireyi yahut iş yerini kullanmasını engelleyen ve zorlaştıran kararlara dava açabileceğini kabul etmektedir. Kiracı açısından aidatın üst limiti kira bedelini geçemeyecek olmasıdır.”

Yüksel, kiracıların aidatları ödememesi halinde iki durumla karşı karşıya kalabildiğini tabir ederek, “Birincisi bina idaresi aidatı ödenmediği için icra takibi yapacaktır. Fakat burada malikin ödeyeceği bedellerin de uygulamada kiracıdan istendiği görülmektedir. Burada kiracı kendisinin ödeyeceği kısım için şuurlu bir hesaplama yaparak, haksız talebe itiraz edebilir. İkincisi oturduğu daire yahut iş yerinin maliki, kiracıyı tahliye etme hakkına sahip olacaktır.” değerlendirmesinde bulundu.

Temizlik ve bakım masraflarını; ısıtma, aydınlatma ve su üzere kullanma masraflarını kiracının ödeyeceğini, kira mukavelesinde bu sarfiyatları malikin ödeyeceği yazıyorsa kiracının sorumlu olmayacağını lisana getiren Yüksel, “Kiracıya bu yan masraflar dışında bir ödeme getirilirse, kira kontratında yazsa bile geçersizdir. Buna her vakit itiraz edebilir. Bunlara örnek olarak havuzun, bahçenin yahut çatının yenilenmesi gösterilebilir.” diye konuştu.

Kiracı-mal sahibi bağlantılarını düzenleyen yönetmelik çıkarılmalı

Yüksel, yan masraflara ait sayının ödenmemesi halinde kiracının tahliyesinin istendiğine ait şikayetler aldıklarını kaydederek, bunun kanuna muhalif olduğunu vurguladı.

Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kiracı-mal sahibi bağlantılarını düzenleyen bir yönetmelik çıkarılması gerektiğini lisana getiren Yüksel, mevcut haliyle her iki yasanın da açık olmayan kararlar içerdiği için tarafların mağdur olduğunu söyledi.

Yüksel, site yöneticiliğinin Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tanımlanması ve meslek standardı hazırlanması gerektiğini bildirdi.

“Kat malikleri toplantısına kesinlikle katılmalıyız”

Tüketiciler Derneği (TÜDER) Genel Lideri Levent Küçük ise son günlerde, “aidatımız çok yüksek, aidat artışına karşı neler yapabiliriz” formunda şikayetlerin arttığını belirterek, “Toplum olarak aidatların yüksekliğinden şikayet ederken, kat malikleri toplantılarına katılmayı pek sevmiyoruz. Toplantılara ekseriyetle tıpkı şahıslar katılıyor, misyonlar daima tıpkı şahıslarda kalıyor ve bazen imza eksiklikleri bile sonradan tamamlatılıyor.” dedi.

Maliyetlerin çok arttığı bu periyotta aylık aidatların belirlenmesinde, apartman yahut site idareleri ile sakinlerin şiddetli bir süreçten geçtiğini lisana getiren Küçük, “Aidatların yüksekliğinden kaygı yanarken, kat malikleri olarak öncelikle toplantılara kesinlikle katılmalı, yapılacak harcamaları sorgulamalı ve oluşturulacak bütçeleri tartışmalıyız. Katılmadığımız kararları, dava açma hakkı açısından şerh koyarak imzalamalıyız.” biçiminde konuştu.