Genel

McDonald’s, Starbucks, KFC Gibi Devlerin Asıl Para Kaynağı

McDonalds’ı dünyanın hemen hemen her yerinde herkes bilir. Firmanın en meşhur ürünleri de hamburgerleridir. Öyle ki Big Mac Endeksi (bunu sonra uzun uzun anlatırım, temelde Big Mac üzerinden ekonomik şartları değerlendirir) adlı bir kavram bile vardır. Peki McDonalds’ın esas işi hamburger satmak mıdır? Ya da KFC’nin? Starbucks sadece kahveci midir?

McDonalds’ı McDonalds yapan isimlerden olan Ray Kroc ile ilgili olarak anlatılan bir hikaye, aslında durumun pek de öyle hamburger satarak kurulmuş bir imparatorluk olmadığını gösteriyor. 1974 yılında geçen olayda bir grup Teksas Üniversitesi İşletme Bölümü doktora öğrencisi, konuşma yapmak için okula gelen Ray Kroc’la konuşma sonrası bir şeyler içip sohbet etmektedirler. Ray öğrencilere “Ben ne işindeyim?” diye sorar. Öğrenciler ise adamın kendileriyle dalga geçtiğini düşünüp gülüşürler. Ray ise ciddiyetini bozmadan sorusunu tekrarlar. Öğrencilerden biri de “Dünyada senin hamburger işi yaptığını bilmeyen mi var?” diye cevap verir. Ray de “Böyle düşündüğünüzü biliyordum. Bayanlar ve baylar, ben hamburger işi değil, emlak işi yapıyorum diye cevap verir. Peki neden böyle demiştir?

McDonalds bugün milyarlarca dolarlık net kârının yaklaşık %80’ini sahip olduğu mülklerden elde ettiği kira gelirleri ve franchising’le sağlıyor.

ABD başta olmak üzere dünyanın her yerinde oldukça değerli bölgelerde McDonalds restoranları görmek mümkün oluyor. Benzer bir durum diğer hızlı yemek ve içecek üreticileri için de geçerli. KFC, Pizza Hut, Taco Bell gibi üç devin sahibi olan Yum! Brands, 155’ten fazla ülkede 54 binin üzerinde restoranın sahibidir. Bütün bu gayrimenkul yatırımlarının dönüşü firmalar için oldukça önemli bir gelir kapısıdır.

Gelin, bu durumun sebeplerine bakalım:

Öncelikle franchising nedir, onu bir anlayalım:

Çok basit tanımıyla franchising, belli bir bedel karşılığında bir markanın kullanılabilmesidir. Burada franchise alan kişinin yapabilecekleri kısıtlıdır, markanın belirlediği şekilde hareket eder. Karşılığında da markanın gücünü kullanır.

Pratikte ise bu iş çok daha karmaşıktır. Bir marka, franchise vereceği zaman ince eleyip sık dokur ve ona göre markasını kullanmanıza izin verir. Dünyanın parasını da dökseniz markanın bilinirliğine ve imajına zarar verecek bir lokasyonda şube açmanıza izin vermezler. Pek çok franchise ayrıca dükkanınızın nasıl olması gerektiği konusunda da kısıtlamalar koyar, hatta doğrudan kendi mimarını görevlendirir.

Büyük zincirler genel olarak bir franchise açılacağı zaman orada bulunan gayrimenkulleri kendi bünyelerinde satın alırlar. Sonra da franchise alan kişiye bu gayrimenkulü kiralama yoluna giderler. Yani marka lisansı, pazarlama, reklam gibi ücretlere ek olarak franchise veren firma bir de kira geliri alma yoluna gitmiş olur.

Her firmanın farklı stratejileri bulunuyor.

McDonalds genel olarak mümkün olan her fırsatta franchise’larının bulunduğu arazileri ya da binaları satın alıyor. Bugün bir Big Mac yemeye gittiğinizde o restoran binası %70 ihtimalle firmaya aittir. Geri kalanı da AVM vs. gibi yerlerdeki uzun süreli kiralık dükkanlardır.

Starbucks ise daha farklı bir strateji izleyen bir firma. Bir yere site yapılacak, AVM dikilecek, yatırım gidecek vs. ise orada göreceğiniz ilk firmalardan biri Starbucks’tır. Bugün İstanbul’da ya da diğer büyük şehirlerde soylulaştırma (dar gelirlilerin yaşadığı yerlere daha üst sınıfın yerleşmeye başlamasıyla yerel ahalinin uzaklaştırılması) yapılmaya başlanan her yere önce bir Starbucks gider, sonra diğer dükkanlar onu takip eder. Tabii ki Starbucks önemli merkezlerden de uzak durmaz, o ayrı. (Starbucks’ın bir de bankacılık tarafı var ki o başlı başına bir yazı konusu olur.)

İşin bir başka dikkat çeken tarafı ise neredeyse bütün zincirlerin gelecek planlarında mağaza sayısını franchise şubeler üzerinden arttırmak var. Yani bu firmalar gelecekte gayrimenkül sektörüne daha da fazla yüklenme yoluna gidecekler. Yani gelecekte bu “yiyecek-içecek devleri”, sadece kiracılarının kiraları çıkarmasını sağlayan birer gayrimenkul firmasına dönüşebilir.

Genel

Haftalık Altın ve Bitcoin İçin Ekonomik ve Finansal Yorumlar!

Altın fiyatı, geçtiğimiz hafta %1,32 kayıpla üst üste beşinci haftayı negatif bölgede tamamladı. Kripto piyasası ise Bitcoin önderliğinde yeni bir toparlanma hamlesi yaptı. Özellikle lider altcoin Ethereum haftalık bazda yaklaşık %15 artışla yatırımcılarını sevindirdi. Önümüzdeki haftalarda altın ve kripto para fiyatlarını etkileyecek gelişmeleri okuyucularımız derledik.

Altın ve kripto piyasası FOMC’dan çıkacak faiz kararını bekliyor

Kriptokoin.com’dan takip ettiğiniz üzere, geçen hafta dolar endeksi 20 yılın zirvesine çıktı. Spot altın fiyatı ise bir yılın en düşük seviyesine geriledi. Uluslararası spot piyasada, değerli metal Cuma seansını gün içi en düşük seviye olan 1.697 doları gördü. Daha sonra toparlandı ve 1.706 dolar seviyelerinde kapattı. Kripto piyasasında ise bahar havası vardı. Bitcoin, 21 bin doların üzerine çıkarken, Ethereum %15’lik ralliyle 1.300 doları aştı.

Bununla birlikte Fed’in önümüzdeki toplantıda faiz artırımı beklentisi, altın ve kripto paralar üzerinde baskı oluşturuyor. Durgunluk korkusu ise, güvenli liman olan altına olan talebi azalttı. Hem fiziksel hem de elektronik altına olan talep düştü. Ayrıca analistler, dolar endeksinin 20 yılın en yüksek seviyesi olan 109,30’dan keskin bir düzeltme yapmasına kadar trendin birkaç seans daha devam etmesini bekliyor.

Kısa vadede altın fiyatını etkileyecek en önemli faktörler

Dolar endeksi (DXY): Altın fiyatları için kilit unsur

Religare Broking Ltd.’de Emtia ve Para Birimi Araştırması Başkan Yardımcısı Sugandha Sachdeva, şu değerlendirmeyi yapıyor:

Altın fiyatlarını yakın vadede dikte edebilecek en önemli unsur, yukarı yönlü muhteşem bir tek yönlü hareket halinde olan DXY hareketi olacaktır. DXY’deki herhangi bir soğuma, altın fiyatlarında bir miktar rahatlamaya yol açacaktır. Tam tersine, 109,50 seviyesinin üzerinde sürdürülebilir bir artış, altın fiyatları üzerinde daha fazla baskı anlamına gelecektir.

ECB toplantısı: Önümüzdeki haftanın kilit olaylarından

Sugandha Sachdeva’ya göre, piyasalar, enflasyon beklentilerini aşan endişeler göz önüne alındığında, ECB’nin 2011’den bu yana ilk kez faiz oranlarını artırmasının beklendiği, önümüzdeki hafta için sıralanan kilit olay olan ECB politika kararına odaklanacak. Sachdeva, devamla şu açıklamayı yapıyor:

Bununla birlikte, Euro Bölgesi, büyüme görünümünde aşağı yönlü bir revizyona yol açan akut bir enerji kriziyle karşı karşıya. ECB’nin nasıl bir denge kuracağını göreceğiz.

ABD imalat ve hizmet PMI verileri: Ana metalleri etkileyecek

Piyasalar, bu tetikleyicinin altın fiyatındaki oynaklığı sabit tutmasını bekliyor. Baz metaller üzerinde doğrudan etkisi olması mümkün. Anca, bugünlerde sarı metal için ana tetikleyici olan dolar endeksini etkileyecek. IIFL Securities Araştırma Başkan Yardımcısı Anuj Gupta, şu yorumu yapıyor:

ABD imalat ve hizmet PMI verileri esas olarak ana metalleri etkileyecek. Ancak herhangi bir olumlu açıklamanın bugünlerde altın fiyat hareketinin ana diktatörü olan dolar endeksini artırması bekleniyor. Bu nedenle, altın yatırımcılarının ve traderlarının buna dikkat etmeleri gerekiyor.

Çin krizi: Talepteki gevşeme sarı metali olumsuz etkileyecek

Çin’deki Evergrande krizi, ejderha ulusunun emlak sektöründe büyük bir boyut kazandı. Şimdi ise Çin’de artan Covid vakaları ve yavaşlayan talep sonrası altın fiyatlarına da yansıyacak. IIFL Securities’den Anuj Gupta, şunları söylüyor:

Çin en büyük ham petrol ve altın ithalatçısı. Talepteki gevşeme sarı metali olumsuz etkileyecek.

Haftalık ekonomik ve finansal yorumlar

Welss Fargo araştırma ekibi, ekonomik ve finansal gelişmelerin, piyasalara etkilerini yorumluyor.

ABD: Bu parti hızla dağılıyor

Yavaşlama sinyalleri sektörler arasında yanıp sönmeye başlıyor. İş dünyası ve tüketici duyarlılığı azaldı. Gerçek tüketici harcamaları zayıfladı. Konut faaliyetleri durdu. Buna karşılık olarak iş yatırımları vites küçültüyor. Öte yandan, güçlü istihdam artışı ve sağlam gayri safi yurtiçi gelir, henüz deliğe girmediğimizi gösteriyor.

Uluslararası: Bank of Canada büyük bir artış yaptı

Birleşik Krallık GSYİH Mayıs ayında bir artış kaydetti. Ancak özellikle tüketici sektörü ile ilgili olarak ekonomideki bazı çatlaklar kendini göstermeye başlıyor. G10’da başka bir yerde, Kanada Merkez Bankası Temmuz ayındaki para politikası toplantısında 100 baz puanlık süper bir artış gerçekleştirdi. Banka, politika faizini %2,50’ye getirdi ve daha fazla faiz artırımının sinyalini verdi.

Faiz izleme: Varlık enflasyonu zaten azaltılıyor

Federal Rezerv, Eylül ayındaki düşüşün hızını artırarak, Hazine ve ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin (MBS) bilançosunda bulunan varlıklarını azaltmaya devam ediyor. Ancak, ipotek refinansmanını azaltan yükselen faiz oranları karşısında MBS portföyünün azaltılması zor olabilir. Ayrıca, Fed’in bilançosu küçülürken, sonbaharda likidite sorunları da takipte olacak.

Haftanın konusu: Bej Kitap

Bu hafta, Fed Temmuz toplantısı için Bej Kitap‘ı yayımladı. Bölgesel bankalar ülke genelinde görülen durumları şu şekilde tanımlıyor: yavaşlayan büyüme, enflasyon korkuları ve hatta bazı durgunluk riskleri.

Genel

Ünlü ekonomist Özgür Demirtaş: Emlak krizi patladı, iflas dalgası geliyor

Tüm dünya ekonomik olarak yaşanan zorlu dönemden mümkün olan en az kayıpla geçmenin yollarını ararken Çin bu noktada emlak krizi ile karşı karşıya kalmıştı.

Hem Çin hem de dünyanın en büyük emlak şirketleri arasında yer alan Evergrande krizi ile başlayan emlak sektöründeki balon sonunda patladı.

Ekonomist Özgür Demirtaş bingo diyerek yaşanan gelişmeleri değerlendirdi.

Yapmış olduğu başarılı ekonomik yorumları ve doğru tahminleri ile adını milyonlara duyuran ve sosyal medyada rekor takipçi sayısına ulaşan Özgür Demirtaş bir tahmininde daha haklı çıkmayı başardı.

Demirtaş sosyal medya hesabı üzerinden yaptığı paylaşım ile ‘Bingo ! Çin Devleti Bankaları acil toplantıya çağırmış. Çin halkının bir kısmı EMLAK ödemelerini yapamıyor… Aşağıda ise eski twitlerimden bir buket…’ diyerek tahminlerinin doğru çıktığını duyurdu.

ÇİN EMLAK ŞİRKETLERİ VE İNŞAAT SEKTÖRÜ BATTI MI?

Ekonomist Demirtaş, 10 Şubat 2017 tarihinde paylaştığı tweet üzerinden Çin’de yaşanacak emlak krizini çok önceden öngördüğünü gözler önüne serdi.

O tarihte yaptığı paylaşımda Demirtaş, Çin gayrimenkul sektörünün yüzde 317 borçluluk oranına ulaştıklarına dikkat çekerek bunun sonunda batacaklarını öngörmüştü.

Genel

Türkiye, konut fiyatlarında Avrupa’yı 10’a katladı

2022’nin ilk çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre Türkiye’de ev fiyatları yüzde 110 yükselirken Avrupa Birliği (AB) ülkelerinde konut fiyatlarında yaşanan artış oranı ortalaması ise aynı dönemde yüzde 10 oldu.

İKİNCİYLE BÜYÜK FARK VAR

AB İstatistik Ofisi (Eurostat) 2021 ile 2022 ilk çeyrekleri arasında konut ve kira fiyatlarının yıllık ne kadar yükseldiğini açıkladı. Buna göre Türkiye’de ev fiyatları yüzde 110 yükselirken ikinci sıradaki Çekya’da yıllık artış yüzde 25 oldu. Konut fiyatlarının en az arttığı ülkeler ise yüzde 1 ile Kıbrıs, yüzde 4 ile Finlandiya oldu.

Konut fiyatlarında aynı dönemde, Hollanda’da yüzde 19, Almanya’da yüzde 12, Bulgaristan’da yüzde 12, İspanya’da yüzde 9, Fransa’da yüzde 7 ve İtalya’da yüzde 5 artış yaşandı.

KİRADA TÜİK VERİSİYLE 3. OLDUK

Kira fiyatları ise Mayıs 2022 itibarıyla son bir yılda TÜİK’in verilerine göre, Türkiye’de yüzde 20 yükseldi. Kira fiyatlarında Türkiye, Slovenya ve Estonya’nın ardından 3. sıraya yerleşirken AB’de ise bu dönemde kiralar yüzde 1.7 yükseldi.

Avusturya, yüzde eksi 0.9 ile kiraların düştüğü tek ülke oldu. 2021-2022 ilk çeyrekler arasındaki değişime bakıldığında da Türkiye yüzde 15.4 artışla üçüncü sırada yer alırken bu dönemde AB ortalaması ise yüzde 1.4 oldu.

Kirada yıllık resmi enflasyonun bu kadar düşük olması Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) hesaplama yönteminden kaynaklanıyor.

Türkiye yüzde 110’la en yüksek orana sahip

BETAM’a göre yıllık kira artışı yüzde 187.2

TÜİK, yıllık kira fiyat artışını yüzde 20 olarak açıklasa da emlak sitelerindeki yıllık fiyat artışı yüzde 100’ü aşmış durumda.

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) bir emlak sitesinin verileri üzerinden yaptığı son hesaplamaya göre Türkiye genelinde ortalama kiralık konutların yıllık artış oranı nisan ayında yüzde 182.7 oldu.

BETAM’a göre, yıllık kira artış oranı aynı dönemde İstanbul’da yüzde 140, Ankara’da yüzde 133.9, İzmir’de ise yüzde 110.8 olarak tespit edildi. Bu verilere göre kiralık konut metrekare fiyatları ortalama olarak İstanbul’da 60 TL’ye, Ankara’da 29 TL’ye, İzmir’de ise 38.3 TL’ye yükseldi.

Genel

Ev sahibi ve kiracılar tekrar karşı karşıya… Konu: Depozito

Kira piyasasında yaşanan sorunlar bitmek bilmiyor. 1 yıl süreyle kira artışına yüzde 25 sınırı geldiği halde fahiş zam talepleri devam ediyor. Kimi ev sahipleri de evi daha yüksek fiyatla başkasına kiraya vermek için haksız tahliye peşinde.

Tüm bunlara bir de ‘Depozito kavgası’ eklendi. Kiralamanın başında, mülk sahibinin evin zarar görme ihtimaline karşı aldığı teminat anlamına gelen depozitonun, gerekli şartlar sağlandığı durumda iadesi şart. Ancak kimi kiracılar evi tahliye ettiği halde bu tutarı almakta zorluk yaşıyor. Bazı ev sahipleri de evin ciddi zarar görmesi nedeniyle depozito ödememe hakkını kullanıyor. Yaşanan bu anlaşmazlıklar nedeniyle, depozito konusu da kiracı ve ev sahibi arasında ayrı bir tartışma konusu olabiliyor.

Hürriyet’ten Gülistan Alagöz, haberinde depozito ile ilgili merak edilenleri yazdı.

1-Depozito için üst sınır var mı?

Kiralık ev bulmanın zor olduğu bu günlerde yasal oranın üzerinde depozito talepleri var. Ancak ev sahipleri kiracıdan en çok 3 kira bedeli kadar depozito isteyebilir. Kirası 5 bin lira olan evde depozito 15 bin lirayı geçemez.

2-Depozito ödemesi nasıl yapılır?

Borçlar Kanunu’nda depozito konusunda tarafları koruyan bir düzenleme yapıldı. Buna göre, güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı ‘vadeli bir tasarruf hesabına yatırmak’, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo etmek zorunda. Bu adımla, depozitonun enflasyon sebebiyle değer kaybetmesinin önüne geçilmesi amaçlandı. Ancak bunu uygulayan oldukça az. Emlak piyasasında depozitolar genellikle kira gibi banka hesabına yatırılıyor ya da elden veriliyor.

EURO İLE DEPOZİTO TARTIŞMASI

3-Depozito dolar ya da Euro ile verilir mi? Bu durumda iadesinde tutar nasıl hesaplanır?

Kiralamalarda yabancı para cinsi kullanılamazken, depozitoda bu mümkün. Tahliye zamanında da kiracı hangi para biriminden ne kadar ödeme yaptıysa iade alabilir. Önceki gün sosyal medyanın da gündeminde bu konu vardı. Bir ev sahibi, 4 bin lira olan kirayı 9 bin liraya çıkarmak istediğini, anlaşamadığı kiracının evden çıktığını paylaştı. Kiracının 8 yıl önce 850 Euro depozito ödediğini belirten ev sahibi, kur farkı nedeniyle rakamın yükselmesine itiraz etti. Yapılan bu paylaşıma çok sayıda kişi tepki gösterdi. Fahiş zam istendiği halde, depozitonun 8 yıl öncesi kurdan hesaplanmasının adil olmadığı belirtildi. Kanuna göre de ev sahibinin bu talebi mümkün değil.

4-Kiracı depozitosunda faiz isteyebilir mi?

Kiracı depozitosunu TL olarak verdiğinde ise, sözleşmede aksine hüküm yoksa yasal faizi eklenerek verilir.

NE ZAMAN KESİNTİ OLUR?

5-Hangi giderler depozitodan karşılanır?

Kiracının ödenmemiş aidat borcu varsa, evin içinde demirbaşlarda hor kullanıma bağlı bir hasar varsa bunlar depozitodan düşülür. Ancak ev sahibi eski kiracıdan boya-badana masrafını isteyemez. Yargıtay, bunu hor kullanım olarak görmüyor. Söz gelimi 10 bin TL depozito alacağınız var. Site ya da apartmana da 1000 lira aidat borcunuz olsun. Bir de evde kombinin hasar gördüğünü ve 500 liraya onarıldığını düşünelim. Bu durumda ev sahibi giderleri düşer ve size 8 bin 500 lira öder.

6-Kiracı depozitoyu geri almak yerine son 1-2 kirasını ödemezse olur mu?

Depozito asla kira bedeli yerine geçmiyor. Kiracı tahliye zamanına kadar kirasını düzenli ödemekle yükümlü.

7-Anahtar teslimi nasıl yapılır?

Gayrimenkul hukuku uzmanları, evi tahliye eden kiracının anahtar teslim sürecine dikkat çekiyor. Anahtarın komşuya, apartman görevlisine bırakılmasının riskli olduğu belirtiliyor. Bunun yerine tarafların alacak-verecek olmadığına dair bir mutabakat imzalaması tavsiye ediliyor. Eğer taraflar arasında sorun varsa, anahtarın ihtarname ile notere bırakılması ve depozitonun da ihtar çekilerek talep edilmesi öneriliyor. Aksi durumda depozito alınamadığı gibi, kira ödeme sorumluluğu da devam ediyor.

EV SATILIRSA NE OLACAK?

8-Evin zararsız bırakıldığı nasıl ispatlanır?

Evi zararsız teslim eden kiracının günlük bir gazete ile tarihi göstererek fotoğraf ya da video çekmesi öneriliyor. Böylece sonradan yapılacak haksız suçlamaların önüne geçiliyor. Eğer işyeri kira depozitosu varsa bu noktada ciddi rakamlar söz konusu olduğu için mahkeme kararı ile de tespit yapılıyor.

9-Ev satılırsa depozitoyu kim öder?

Evin satılması durumda tüm sorumluluk yeni ev sahibine geçiyor. Kiracı depozitosunu evi yeni alan kişiden talep edebilir.

10-Kiracı hakkını alamazsa ne yapmalı?

Eğer kiracı haklı olduğu halde depozitosunu alamıyorsa, icra takibine ya da dava yoluna başvurmalı. İcra yoluna gidilir ve mal sahibinin itirazına rağmen kiracı haklı çıkarsa, bir de yüzde 20 tazminat ödenir.”

Genel

Konut fiyatlarında ürküten artış

AB İstatistik Ofisi (Eurostat) 2021 ile 2022 ilk çeyrekleri arasında konut ve kira fiyatlarının yıllık ne kadar yükseldiğini açıkladı.

2022’nin ilk çeyreğinde geçtiğimiz senenin aynı dönemine göre Türkiye’de ev fiyatları yüzde 110 yükseldi. İkinci sıradaki Çekya’da yıllık artış yüzde 25; 27 AB ülkesinin ortalaması ise yüzde 10,5.

Konut fiyatlarının en az arttığı ülkeler ise yüzde 1 ile Kıbrıs ve yüzde 4 ile Finlandiya oldu. Diğer bazı ülkelerde ev fiyatları son bir yılda şu kadar yükseldi: Hollanda yüzde 19, Almanya yüzde 12, Bulgaristan yüzde 12, İspanya yüzde 9, Fransa yüzde 7 ve İtalya yüzde 5.

TÜRKİYE’DE YILLIK KİRA ARTIŞI YÜZDE 20

Kira fiyatları ise Mayıs 2022 itibariyle son bir yılda Türkiye’de yüzde 20 yükseldi. Türkiye, Slovenya (yüzde 26,4) ve Estonya’nın (yüzde 24,5) ardından bu alanda 3. sırada bulunuyor. AB’de ise bu dönemde kiralar yüzde 1,7 yükseldi. Avusturya yüzde eksi 0,9 ile kiraların düştüğü tek ülke oldu.

Mayıs 2022 itibariyle son bir yılda diğer ülkelerde yaşanan kira artışı şöyle: Polonya yüzde 13,9; İrlanda yüzde 10,1; Bulgaristan yüzde 6,3; Belçika yüzde 2,9; Almanya yüzde 1,6 ve Yunanistan yüzde 0,9.

2021-2022 ilk çeyrekler arasındaki değişime bakıldığında da Türkiye yüzde 15,4 ile üçüncü sırada yer alıyor. Bu dönemde AB ortalaması ise yüzde 1,4 oldu.

KİRA ENFLASYONU NASIL HESAPLANIYOR?

Türkiye’de kanuna göre gelecek bir yıl için geçerli olacak kira artışı, geçmiş 12 aylık ortalama TÜFE’den fazla olamıyor. Ancak bu kanun mevcut kiracılar için geçerli. Ev sahipleri yeni kiracı bulurken istediği fiyatı talep edebiliyor. Bundan dolayı resmi kira enflasyonu daha düşük çıkıyor.

Emlak sitelerindeki yıllık fiyat artışı ise yüzde 100’ü aşmış durumda. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) sahibinden.com verileri üzerinden yaptığı son hesaplamaya göre Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan yıllık artış oranı nisan ayında yüzde 182,7 oldu.

BETAM’a göre yıllık kira artış oranı Nisan ayında İstanbul’da yüzde 140, Ankara’da yüzde 133,9, İzmir’de ise yüzde 110,8 ölçüldü.

Genel

Gayrimenkul satışları haziranda 1,5 milyonu geçti

Emlak Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, haziran ayındaki satışlar sonrasında konut, işyeri, bina, arsa ve tarla gibi taşınmazlardan oluşan toplam gayrimenkul satış sayısının 1 milyon 537 bin 238 olduğunu bildirdi.

“Satışlardan alınan harç miktarı 18,6 milyar lira”

Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Haziran ayındaki satışlar sonrasında toplam gayrimenkul satış sayısı 1 milyon 537 bin 238 oldu. Geçen yıl ağustos ortasında yakaladığımız satış rakamlarına bu yıl haziran sonunda ulaşmış olduk. Emlak vergilerinde yaşanan artışlar sonrasında, satışlardan alınan harç miktarı 18 milyar 613 milyon 254 bin 267 lira oldu.

İstanbul ilk sırada

İller sıralamasında ilk 6 ay sonunda 216 bin 846 satışla İstanbul ilk sırada yer alırken, Ankara’da 108 bin 731, İzmir’de 88 bin 71, Antalya’da 65 bin 918, Bursa’da 60 bin 163 ve Kocaeli’de 43 bin 672 gayrimenkul satışı gerçekleşti.” diye konuştu.

“Konut kredisi hacmi 347,5 milyar liraya ulaştı”

Özelmacıklı, “Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından yayınlanan haftalık verilere göre 1 Temmuz itibarı ile konut kredisi hacmi 347 milyar 573 milyon liraya ulaştı. 912 milyar 705 milyon liralık tüketici kredileri içinde konut kredilerinin hacmi yaklaşık yüzde 38 oldu.

Kredide sıkıntı var

Lakin son dönemde özellikle kamu bankaları tarafında konut kredilerinde yazılı olmayan sınırlamalar söz konusu. Buna göre birçok kredi talebi ya reddediliyor ya da taşınmazın değerinin çok az bir kısmına kredi veriliyor. Bu konuda emlak işletmeleri olarak da ciddi sıkıntılar yaşıyoruz.” ifadelerini kullandı.

“Bina inşaat maliyet endeksi artmaya devam ediyor”

İHA’nın haberine göre özellikle kat karşılığı ya da hasılat paylaşımlı arsa geliştirme modellerinde de artan maliyetler nedeniyle sıkıntılar yaşandığını ifade eden Özelmacıklı, “TÜİK tarafından açıklanan bina inşaat maliyet endeksi, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 102,32 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi yüzde 126,55 işçilik endeksi yüzde 43,98 arttı. Özellikle son dönemde yapılan asgari ücret düzenlemeleri ile bu orandaki artışlar da artmaya devam edecek.” dedi.

Genel

Ev sahiplerinden depozito kurnazlığı

Bazı ev sahipleri, kiracılarını çıkartırken depozitoyu geri ödeme konusunda sıkıntılar çıkarıyor. Kimisi vermiyor kimisi ise eksik ödemenin yollarını arıyor. Öyle ki 5 yıl önce Euro cinsinden aldığı depozitoyu o günün TL değerinde ödemeye çalışanlar bile var.

‘İade etmekle yükümlü’

Kurnaz ev sahiplerine karşı kiracıların hakları hakkında bilgi veren Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan “Depozito genel uygulamalarda kira bedelini mahsup edilse de hukuki açıdan bu şekilde mahsup edilmesi mümkün değildir. Mal sahibi depozito bedelini tahliye sonrasında iade etmekle yükümlüdür. Eğer depozitosunu iade alamaz ise hukuki yollara başvurması gerekir” dedi.

Hangi durumda ödenmez?

Depozitonun hangi durumlarda geri ödenmeyeceği konusunda ise Akdoğan, “Depozito aslında güvence bedeli demektir. Kiracı kiralanan gayrimenkulü tahliye ederken vermiş olduğu zarar ve ziyana ait meblağ ile ödenmemiş bulunan elektrik, su, doğalgaz, aidat ve borçları varsa bu borçlar mal sahibi tarafından depozitodan mahsup edilebilir. Eğer verilen depozito yeterli olmaz ise, kalan miktarı kiracı kontratlarda genellikle ödemeyi kabul ve taahhüt eder” diye konuştu.

‘3 aylık bedeli aşamaz’

Akdoğan, depozito prosedürlerini ise şöyle özetledi: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya depozito verme borcu getirilmişse, bu bedel üç aylık kira bedelini aşamaz. Depozito olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırmalı, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo etmelidir. Banka, depozitoyu ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”

Kaynak: (BYZHA) – Beyaz Haber Ajansı

Genel

Çinliler konut kredilerini ödemeyi reddediyor

ABD merkezli banka Citigroup’un bildirdiğine göre Çin’in 22 farklı şehrinde ev satın alan kişiler, inşaatı tamamlanmamış daireler için ipotekli konut kredilerini ödemeyi reddediyor.

Reuters’ın haberine göre emlak müşterilerinin protestosu, elinde 6 trilyon dolarlık ipotekli konut kredisi bulunduran bankaların denizaşırı emlak tahvillerinde temerrüde düşme riskini artırıyor.

Çin’de emlak firmalarının evleri tamamlamadan satmasına izin veriliyor ve müşterilerin yeni mülklerine sahip olmadan önce ipotekli konut kredilerini ödemesi gerekiyor. Bu ödemeler, emlak geliştiricileri tarafından inşaatları finanse etmek amacıyla kullanılıyor.

ÖDEME GREVİ TEMERRÜTLERİ ARTIRABİLİR

Ödeme boykotu, dev gayrimenkul geliştiricisi Evergrande’nin geçen yıl borcunu temerrüde düşürmesi ve diğer birçok şirketin alacaklılardan koruma talep etmesiyle sonuçlanan nakit sıkışıklığı yüzünden artan sayıda projenin ertelenmesi veya durdurulması nedeniyle geldi.

CNN International’ın haberine göre, ev fiyatlarının düşme eğiliminde olması da alıcıların, ödemeyi taahhüt ettiklerinden daha az değerli mülklere sahip olacağı anlamına geliyor.

Uzmanlar ev satın alanların ödeme grevine gitmesinin daha fazla gayrimenkul geliştiricisinin temerrüde düşmesine yol açabileceğinden endişe ediyor.

Dünyanın en büyük ikinci ekonomisi olan Çin, Kovid-19 pandemisinden kaynaklanan keskin yavaşlamadan kurtulmaya çabalarken konut krizi ülkedeki bankaların omzuna ek bir yük bindiriyor.

NOMURA: ÇİN’DE RİSK YÜKSEK

Japonya merkezli finans şirketi Nomura’nın analistlerinin perşembe yayımladığı araştırma raporunda, “Ön satışlar Çin’de ev satmanın en yaygın yolu, bu nedenle oradaki riskler yüksek” ifadeleri yer aldı.

Nomura analistleri emlak geliştiricilerin 2013 ve 2020 arasında önceden sattıkları evlerin yalnızca yaklaşık yüzde 60’ını teslim ettiğini ve aynı dönemde Çin’in ödenmemiş ipotekli konut kredilerinin 26,3 trilyon yuan (3,9 trilyon dolar) arttığını tahmin ediyor.

ÇİN’İN BÜYÜK BANKALARI: YAKINDAN TAKİP EDİYORUZ

Çin Endüstri ve Ticaret Bankası (IDCBF), Çin İnşaat Bankası (CICHF) ve Çin Ziraat Bankası (ACGBF) dahil büyük yatırımcılar perşembe yaptıkları açıklamada risklerin yönetilebilir olduğuna inandıklarını ve durumu yakından izlediklerini söyledi.

Bloomberg ise Çinli yetkililerin bankalarla acil durum görüşmeleri yaptığını bildirdi.

Çin’in devlet medyalarında yayımlanan çok sayıda habere ve Şangay merkezli araştırma şirketi Çin Emlak Bilgisi Şirketi’nin (CRIC) derlediği verilere göreyse 18 bölge ve 47 şehirdeki alıcılar haziran sonundan bu yana ödeme yapmayı bıraktı.

CRIC ayrıca 2021’de 24 büyük şehirde satılan evlerin yaklaşık yüzde 10’unun inşaatının durduğunu bildiriyor.

‘SOSYAL HUZURSUZLUK DOĞABİLİR’

Uzmanlar, konut piyasasındaki problemlerin finansal ve sosyal huzursuzluğa yol açabileceğini söylüyor.

Citi analistleri, boykotun Çin bankalarındaki sorunlu kredileri 83 milyar dolar artırabileceğini ve ülkenin, küçük bankaların kötüleşen durumu nedeniyle artan protestolarla boğuştuğu bir zamanda sosyal istikrarsızlığa neden olabileceğini belirtti.

Avustralya merkezli banka ANZ’nin kıdemli Çin ekonomisti Betty Wang ise sorunun ölçeğinin çok daha büyük olduğuna inandığını ifade etti.

EV FİYATLARI AYLARDIR DÜŞÜŞ EĞİLİMİNDE

Çin Ulusal İstatistik Bürosu’nun son verilerine göre, 70 şehirde yeni ev fiyatları mayısta dokuzuncu ayında da düşmeye devam etti. Alıcılar işleri ve gelirlerine yönelik artan belirsizlikle piyasadan uzaklaştıkça emlak satışları da düşüyor.

Çin’in emlak sektöründeki sıkıntı, 2020’de Pekin’in emlak firmaları için kolay kredilere yönelik sıkı önlemler almaya başlamasıyla tetiklendi ve bu da birçok büyük geliştirici için nakit sıkıntısına neden oldu.

Pekin durumun tırmanmasını önlemek için ya ev satın alanların ipotekli konut kredisi ödemelerini ertelemesine izin verebilir ya da yerel yönetimlerin projeleri satın almasına olanak sağlayabilir.

Genel

Kiralık ev arayanlar dikkat! Emlak sitelerinde kapora tuzağı

Son dönemde internet sitelerini mesken tutan dolandırıcılar, yeni yöntemlerle vatandaşı mağdur etmeye devam ediyor. Dolandırıcılar, bu kez de ‘uygun kiralık daire’ ilanları ile vatandaşın 3 kuruşuna göz dikti. Konut kiralarındaki artışı fırsat bilenler, kaporayı aldıktan sonra sırra kadem basıyor. Kullanıcılar, durumu fark ettiğinde ise çok geç kalmış oluyor. Dolandırıcıların kullandıkları yeni yöntem şu şekilde işliyor. Buna göre, dolandırıcılar emlakçı veya ev sahibi kimliği ile internet sitelerine ‘uygun kiralık ev’ ilanları koyuluyor.

OPSİYON ÜCRETİ GÖNDERİN

Sahte ilanı görenler, daire için dolandırıcılarla telefonla irtibata geçiyor. Vatandaşın ‘daire hangi sokakta, fotoğraflardaki gibi mi, konumu ve adresi nerede, çevreye bakalım, nasıl bir yer, aileye uygun mu” sorularıyla karşılaşan sahtekarlar, “Detaylı bilgi veremem. Eğer daireyi görmek istiyorsanız opsiyonlama ücreti yani kapora göndermeniz gerekiyor. 3 bin lirayı gönderin adresi atayım” cevabını veriyor. Bunun üzerine uygun kiralık daireyi tutmak isteyenler, dolandırıcıların verdiği IBAN’a istenilen ücreti gönderiyor.

SAVCILIĞA KOŞUYORLAR

Kapora gönderen kişiler, evin adres bilgileri gelmeyince tekrar ilanı verene ulaşmaya çalışıyor. Ancak kaporayı alan fırsatçılar, telefonlarını kapatarak sırra kadem basıyor. Dolandırıcıların bu yöntemle yüzlerce vatandaşı mağdur ettiği ifade edildi. Dolandırıldığını anlayan vatandaşlar da soluğu savcılıkta alarak suç duyurusunda bulunuyorlar.

SİTELERDEN İLGİNÇ SAVUNMA

Vatandaşların “Sitenizde dolandırıcılar var, insanları mağdur ediyor. Bir şeyler yapmanız gerekmiyor mu” sorularına, internet sitelerinden ilginç cevaplar geliyor. İşte o ilginç örneklerden birisi: “Sitemiz sadece ilan hizmeti vermekte olup, ilan sahibi taşınmazların, alım satım veya kiralama aracısı değildir. Konu ile ilgili sitemizin yasal sorumluluğu bulunmamaktadır. Bu ve benzeri durumlar için ilanı tıkladıktan sonra siz müşterilerimizin güvenliği için uyarı mesajlarımız sitemizde mevcuttur. Yasal haklarınızı kullanmak için yetkililere başvurmanızı öneririz.”

Platformlar vatandaşın güvenliğini sağlamalı

Tüketiciyi Koruma Derneği (TÜKODER) Başkanı Aziz Koçal, dolandırıcılığa aracılık eden internet sitelerinin vatandaşın güvenliğinin sağlaması gerektiğini söyledi. Koçal, “Adres, tapu gibi bilgileri net olmalı ve kimlik bilgilerinin site tarafından doğrulanması gerekiyor. Çünkü vatandaş bu sitelerin ismine, prestijine güvenip ona göre hareket ediyor, ilan veriyor, ev kiralıyor” dedi. Devletin bu konuda yeni bir sistem getirmesini isteyen Koçal, “Bilgilerin doğrulatılması ve denetim şart” diye konuştu.